недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

«Вторичка» медленно, но верно дешевеет

150 533 17
«Вторичка» медленно, но верно дешевеет
Благодаря отложенному спросу в мае-июне удалось отыграть провальный апрель. Но покупателей теперь найти сложнее: сроки экспозиции квартир увеличились в среднем на месяц. Ждать возвращения к докризисным ценам, а уж тем более их роста не приходится.

Средняя стоимость 1 кв. м уменьшилась почти на 5% — к такому выводу пришли аналитики Циан, подведя итоги I полугодия. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего эксперты проанализировали 129 городов, а также Московскую и Ленинградскую области.

Отложенный спрос не помог вернуться к докризисным значениям

По итогам I полугодия 2020-го средневзвешенная стоимость 1 кв. м снизилась за прошедшие полгода на 4,7%, составив 72,2 тыс. рублей (в начале года «квадрат» стоил в среднем 75,8 тыс. рублей).

Средневзвешенная цена 1 кв. м на протяжении I квартала была относительно стабильна: на 1 апреля 2020 года она была равна 76,1 тыс. рублей — максимальное значение за все полугодие. За I квартал прирост составил 0,4%. Во II квартале, большая часть которого прошла в режиме общей самоизоляции из-за коронавируса, средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке РФ начала снижаться: за апрель падение было небольшим, всего на 1%. По итогам мая квадратный метр по стране подешевел в среднем на 5%, хотя частично отыграл свое падение в июне (+0,9% относительно мая).

Таким образом, после снятия всех ограничений рынок не смог моментально вернуться к докризисным показателям, даже несмотря на формирование отложенного спроса на протяжении двух месяцев.

В годовой динамике (относительно июня 2019-го) средние цены на вторичном рынке ниже на 3,7%: год назад «квадрат» обходился в среднем в 75 тыс. рублей.

Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке недвижимости России (города с населением 100 тыс.+), тыс. рублей

По данным Аналитического центра Циан

Крупные города выбиваются из статистики

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по России — 3,56 млн рублей при площади квартиры 56 кв. м. За прошедшее полугодие он тоже снизился на 4,8%: в январе квартира на вторичном рынке уходила в среднем за 3,74 млн рублей. Год назад средний бюджет составлял 3,72 млн рублей. Средняя площадь при этом практически не меняется и колеблется в диапазоне 55,7–56,1 кв. м.

В городах-миллионниках средняя стоимость квадратного метра по итогам I полугодия показала большее снижение, чем рынок в целом. Средневзвешенная цена «квадрата» в крупнейших городах равна 92 тыс. рублей — это на 9,2% ниже, чем в январе 2020 года (101,3 тыс. рублей). В годовой динамике цена упала на 9,9% (со 102,1 тыс. рублей).

В Москве средневзвешенная стоимость 1 кв. м за I полугодие увеличилась на 1,3% — до 214,9 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге за прошедшие полгода «квадрат» подорожал на 2,4% — до 124 тыс. рублей.

В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке за I полугодие 2020-го выросла на 6,7% — до 59,1 тыс. рублей (с 55,4 тыс. рублей). В годовой динамике цена выросла на 6,5%.

Крупные города оказались более устойчивыми перед карантином и пережили эпидемию, при этом не просто сохранив, но и увеличив среднюю стоимость на вторичном рынке.

Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м в городах РФ


1 июля 2019 г.

1 января 2020 г.

1 июля 2020 г.

Динамика за полугодие

Динамика за год

Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей)

75

75,8

72,2

-4,7%

-3,7%

Только города-миллионники

102,1

101,3

92

-9,2%

-9,9%

Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн

55,5

55,4

59,1

+6,7%

+6,5%

По данным Аналитического центра Циан

В 86% городов снижения цен не произошло

По подсчетам Циан, в I полугодии средняя стоимость 1 кв. м снизилась только в 18 городах, или 14% (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).

Наибольшее падение цен отмечено в городах:

  • Братск, Сибирский ФО (–7,5%);
  • Якутск, Дальневосточный ФО (–3,8%);
  • Орск, Приволжский ФО (–3%).

Для остальных 86% городов в I полугодии 2020-го средневзвешенные цены на «вторичку» росли.

Максимальное увеличение произошло в:

  • Нальчике, Северо-Кавказский ФО (+10,5%);
  • Находке, Дальневосточный ФО (+8,6%);
  • Петрозаводске, Северо-Западный ФО (+8,6%).

Впрочем, для 27% городов цена колебалась незначительно — в пределах 1%.

Применительно к федеральным округам за I полугодие 2020-го падение средневзвешенной стоимости отмечено для Центрального ФО (–12%) и Северо-Западного ФО (–3%). В остальных округах зафиксирован рост цен. Максимальные значения — в Дальневосточном (+11% за полгода), Южном (+7%), Сибирском (+5%) федеральных округах.

Динамика средней стоимости 1 кв. м по федеральным округам

Федеральный округ

Средневзвеш. цена 1 кв. м, тыс. руб. июль

Динамика за I полугодие

Динамика за год

Центральный

93,5

-12%

-14%

Северо-Западный

91,1

-3%

1%

Дальневосточный

71,8

11%

24%

Южный

65,3

7%

5%

Уральский

61,9

3%

4%

Сибирский

60,2

5%

7%

Приволжский

54,8

3%

1%

Северо-Кавказский

48,1

5%

3%

По данным Аналитического центра Циан

Кто ищет, тот найдет. Но небыстро

Режим самоизоляции поставил на паузу многие сделки, поэтому логично, что средний срок экспозиции квартир в большинстве городов-миллионников. По подсчетам Циан, средний срок «жизни» объявления в I квартале 2020 года на вторичном рынке в городах-миллионниках достиг 43 дней: чтобы продать квартиру, требовалось порядка полутора месяцев.

Эксперты подчеркивают, что на сроках экспозиции в I квартале сказалась и девальвация курса рубля: покупателям приходилось быстрее принимать решение о сделке.

Во II квартале 2020-го, половина которого прошла в режиме самоизоляции, средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке растянулся более чем в полтора раза (+63%) относительно предыдущего квартала — до 70 дней по всем городам-миллионникам.

Наибольшее увеличение среднего срока экспозиции в апреле–июне относительно I квартала зафиксировано для Волгограда (+87% — до 108 дней), Москвы (+83% — до 78 дней), Воронежа (+81% — до 62 дней), Красноярска (+80% — до 63 дней). Практически не изменился средний срок продажи квартиры только в Краснодаре (+2% — до 46 дней).

Средний срок экспозиции квартиры в городах-миллионниках 

в I квартале 2020 года

По данным Аналитического центра Циан

Покупатели возвращаются на рынок после полутора провальных месяцев

Эксперты Циан проанализировали количество просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. В I квартале 2020-го число интересантов на вторичном рынке оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями.

Обвал спроса произошел вместе с объявленным по России режимом самоизоляции. Отрицательная динамика в сравнении с прошлогодними значениями наблюдалась до конца апреля. В мае активность начала восстанавливаться за счет отложенного спроса. Покупатели возвращаются на рынок, рассчитывая заключить сделки сразу после завершения ограничительных мер.

В результате на вторичном рынке Москвы по итогам I полугодия количество просмотров объявлений о продаже оказалось выше прошлогодних значений всего на 0,2%. В Санкт-Петербурге прирост отмечен на уровне 1,3%. Таким образом, рынок компенсировал провальные полтора месяца, но речи о росте общего количества просмотров относительно прошлогодних значений пока нет.

Просмотры объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге на сайте Циан (по сравнению с прошлым годом)

По данным Аналитического центра Циан

40% квартир на вторичном рынке — в домах не старше 20 лет

Большая часть квартир — 40% всего объема лотов в продаже — продается в домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года). Наименьшая доля — в корпусах, появившихся еще в довоенное время: всего 2% общего объема предложения продается в домах 1940 года постройки и более старых. На дома, возведенные в 1960–1999 годы, приходится 53% квартир в продаже.

Интересно, что самая высокая средневзвешенная стоимость «квадрата» — именно в самых старых домах, построенных до 1940 года (97,6 тыс. рублей). Обычно такие здания расположены в центре города, поэтому высокая стоимость объясняется в первую очередь локацией.

Высокую средневзвешенную стоимость имеют и относительно новые дома, построенные за последние 20 лет: 88,1 тыс. рублей за кв. м. Это связано с качественными характеристиками объектов: планировками, инженерией, инфраструктурой, иными словами, с современной концепцией и высоким качеством, не требующим существенных вложений.

Удастся значительно сэкономить, если выбрать жилье, «родившееся» в 70–80х гг. прошлого века — время массового индустриального строительства хрущевок и панельных домов: средневзвешенная стоимость «квадрата» таких квартир — чуть выше 61 тыс. рублей.

Распределение объема предложения по годам
постройки домов (города с населением 100 тыс.+)

Год строительства дома

Доля квартир в продаже

Средневзвешенная цена 1 кв. м

до 1940

2%

97,6

1940–1959

5%

72,9

1960–1979

29%

63,3

1980–1999

24%

61,3

2000–2020

40%

88,1

По данным Аналитического центра Циан

В городах-миллионниках в новых домах, построенных после 2000-х годов, выставлено на продажу только 18% объема предложения, а в домах, построенных в 1940 году и ранее, — уже 39% объема предложения. Аналитики делают вывод: жители крупнейших городов чаще задумываются о переезде из старого дома, чем россияне в среднем.

Распределение объема предложения по годам постройки домов в городах-миллионниках

Год строительства дома

Доля квартир в продаже

до 1940

39%

1940–1959

16%

1960–1979

13%

1980–1999

13%

2000–2020

18%

По данным Аналитического центра Циан

В лидерах предложения — кирпичные и панельные дома

Почти половина квартир в России (42%) в продаже —  в кирпичных домах. На втором месте — панельные дома (34%). С большим отрывом следуют монолитные и монолитно-кирпичные корпуса (10% квартир). Остальные 14% — это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и пр.

Самая высокая средневзвешенная стоимость 1 кв. м — в монолитных домах (110 тыс. рублей). Это связано не только с более дорогой технологией строительства, но и с тем, что такие дома строятся только в последнее десятилетие — значит, это еще недавние новостройки. Панельные и кирпичные дома стоят сопоставимо: в среднем 65 тыс. рублей за 1 кв. м по России (города с населением 100 тыс.+).

Эксперты указывают, что в крупнейших городах доля квартир на продажу в кирпичных зданиях меньше, чем в целом по России (38%). Квартиры в продаже в панельных домах занимают 30% объема предложения. В монолитных и монолитно-кирпичных корпусах доступно 19% лотов. 13% объема приходится на остальные типы домов по материалам и технологии строительства.

Распределение объема предложения на вторичном рынке
по типам домов (материал стен)

Город

Кирпич

Панель

Монолит

Другие

Волгоград

63%

27%

3%

7%

Воронеж

52%

30%

12%

6%

Ростов-на-Дону

52%

27%

13%

7%

Самара

52%

34%

5%

9%

Новосибирск

51%

31%

13%

5%

Уфа

50%

26%

18%

6%

Пермь

47%

33%

8%

11%

Нижний Новгород

46%

25%

14%

15%

Омск

39%

49%

5%

7%

Красноярск

38%

48%

10%

4%

Краснодар

35%

11%

34%

21%

Казань

33%

20%

16%

31%

Санкт-Петербург

32%

27%

32%

9%

Екатеринбург

32%

31%

24%

13%

Челябинск

22%

60%

4%

14%

Москва

21%

38%

28%

14%

Общий итог

38%

31%

18%

13%

По данным Аналитического центра Циан

«Вторичный рынок недвижимости испытывает локальный подъем за счет активизации отложенного спроса, сформированного в период самоизоляции, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Это позволило даже частично отыграть потерянную стоимость в пределах 1%, но в среднесрочной перспективе пока нет предпосылок для возврата стоимости хотя бы к показателям начала 2020 года, не говоря о росте».

По словам эксперта, снижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее, но первичный рынок получил дополнительное преимущество — льготное кредитование, оно будет способствовать оттоку спроса в пользу строящегося жилья.

Особенно это будет заметно в регионах, где доля новостроек в общей структуре спроса уже значительна: Москва (44%), Санкт-Петербург (47%), Краснодарский край (38%) и других.

Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке 

в I полугодии 2020 года

Комментарии 17
ID: 526729288 июля 2020, 22:32

И это пока еще отложенный спрос не закончился! То ли еще будет в сентябре... Ой-ой-ой.

Ответить
ID: 174489028 июля 2020, 23:33

А когда он закончится ? И что будет в сентябре ?

Лекс Лютор9 июля 2020, 13:01

Будут банкротства и демпинг ...

Игорь9 июля 2020, 15:41

В начале апреля "прогнозисты" пугали июнем - в июне все деньги закончатся, начнётся голод и квартиры разорившихся пойдут массово выставляться за так, лишь бы забрали хоть за что нибудь. Потом, ну когда ничего такого не произошло, "прогнозисты" переобулись в воздухе и переориентировали свои предсказания на осень. Самые осторожные на весну следующего года.А пока... Цитата ЦИАН: "...В Москве средневзвешенная стоимость 1 кв. м за I полугодие увеличилась на 1,3% — до 214,9 тыс. рублей. ..."

Ответить
ID: 5267292810 июля 2020, 12:38

Игорь, даже тот факт, что срач под этим постом значительно меньше, чем под прошлым похожим, означает, что вторичка ввергается в "застой". Увеличение же цены квадратного метра, находящееся меньше уровня инфляции и меньше роста курса валют, не может означать ничего другого, кроме снижения цены в более общей перспективе (и нежелание инвесторов во вторичку инвестировать). Если цена еще и в рублях начнет падать значительно (уже в некоторых регионах есть к этому сигналы) - ну, тогда вообще пиши пропало.

Игорь12 июля 2020, 2:44

Юрий,
Ваша цитата: "Увеличение же цены квадратного метра ... не может означать ничего другого, кроме снижения цены ..."
Цена увеличивается и это говорит о том, что она снижается. ) Нннда.
По другому, это называется "казуистика" - попытка доказать что-то противоречащее здравому смыслу.
При каком параде здесь курсы валют? Цена продажи кв.метра, даже в Москве уже 5,5 лет не привязана к курсам.
Меньше уровня инфляции означает только одно: мир столкнулся с первым за несколько десятилетий международным экономическим кризисом вызванным неожиданно возникшей эпидемией. Какая ещё реакция может быть в стране-бензоколонке третьего мира? И то, что в странах с ведущей экономикой, цены на недвижимость не снизились, от слова никак, говорит о том, что там люди не считают этот кризис как минимум глобальным. А скорее всего вполне преодолимым, после того, как исчезнет причина его появления, а с ней и страхи.
"Вторичка" ввергается в застой?, а "первичка"? , в рост? ) , а для какого лешего покупать тогда "первичку", если она сразу после сдачи дома станет "вторичкой" и будет стоить дешевле, чем она стоила на котловане? )))
Да никто и не говорит, что всё хорошо. Во всём мире не хорошо... сейчас. И уже давно сказали: по ценам будет временный спад... может быть... во время кризиса... после устранения причины кризиса будет опять рост.
Просто ещё раз: здесь назойливо лоббируют тему понижения, неприкрыто пытаются сформировать поведение участников рынка. И безымянные тролли срущие под моими постами, просто яркий пример. Начали эту волынку ещё где-то в ноябре,до всяких кризисов. Тогда что мешало?, но нет, то-же кризис какой-то выдумывали. А какой уже и сами забыли. ;)

Лекс Лютор9 июля 2020, 18:41

Игори , такие Игори ...

Риторический вопрос ,почему одинаковая квартира в Мухосранске дешевле мегаполиса в 100 раз, спрос определяет цену ....Количество сделок в июне упало вдвое ...Игори говорят , о подорожании материалов...

Кудрин , Делягин , Греф намного глупее Игорей...

Ответить
ID: 155911719 июля 2020, 23:16

Статистику поправьте. Где ЦФО? СЗО и ЮФО 2 раза((

Ответить
Дмитрий Искра10 июля 2020, 14:00

По всей России может и будет падение цен, а в Москве точно нет. https://www.cian.ru/blogs-tseny-budut-rasti-304582/

Ответить
Надежда22 июля 2020, 17:24

Я не знаю что там и где падает, но в нашем доме в соседней парадной квартира такая же как наша дороже нашей на 1,5 мл.руб. продаётся. А в двух соседних домах на 2 мл.руб. дороже.
Мы жильё приобрели в режим самоизоляции. Сейчас бы вообще не смогли взять.

Ответить
Evgeny .22 июля 2020, 19:33

Спасибо, что сообщили. Когда я купил квартиру, занимался ремонтом, а не постил мессаги "Сейчас бы вООбще не смог купить". Аренда лучше всего отражает платежеспособность спроса, и сейчас она в 2-2.5 раза меньше платежа по ипотеке в сопоставимой квартире.
Усилиями государства, начинают надувать очередной ипотечный пузырь, который неминуемо сдуется рано или поздно.

"Да, 6,5% лучше 7% и тем более 8,5%, но ведь людям нужны не дешевые кредиты, которые они будут выплачивать 20-30 лет, а доступные квартиры. Это отнюдь не синонимы. Как показывает мировой и отечественный опыт, развитие ипотеки, не подкрепленное опережающим ростом объемов предложения жилья, приводит лишь к росту цен на последнее. То есть на дефицитном рынке, каковым является Россия (за исключением нескольких регионов), слишком доступная ипотека делает жилье еще менее доступным." цитата из правильной статьи (ссылку запрещено публиковать)

Ответить
ID: 1893205522 июля 2020, 23:46

Тоже читал эту статью, что тут можно сказать, выводы для покупателей неутешительные, доступного жилья в обозримой перспективе не будет, дешевая ипотека будет и дальше раздувать цены((.

ID: 4049306023 июля 2020, 14:32

У нас в Волгограде цены только растут. За март-май выросли на 100-300 тысяч, причем на старьё 60-70х годов.
Народ за хрущевку 55м2 желает не меньше 3 млн.руб.
Видимо потому Волгоград и в лидерах по среднему сроку экспозиции квартир.

Ответить
Gasan Mushtagov25 июля 2020, 10:54

В Красноярске так же , цены на квартиры каждый квартал растут, хотел взять в Июне в новостройке квартиру за 4.9 лям , не стал, смотрю уже в Июле эта кв стоит 5.45 лям

Gasan Mushtagov14 августа 2020, 9:29

В Августе уже 5.7 лям 😂

Evgeny .14 августа 2020, 12:26

Нужно полагать, через год она будет стоить на 3,6 млн больше в Нью Васюках.
Похоже на прощальную гастроль. Сейчас впарят овцам втридорога жилье (по льготной ипотеке на 20-30 лет тем, кто даже 20% не смог насобирать на первоначальный взнос), а по окончании программы начнут искать покупателей.
Отложил покупку на 2-3 года. Подожду окончания этого цирка. Дешевле снять квартиру с хорошим ремонтом у горе инвесторов, нежели купить такую же (платеж по ипотеке 1,5-2 арендных платежа, платеж по кредиту на ремонт, налоги, квартплата).

ID: 1893205514 августа 2020, 16:13

Про "прощальную гастроль" уже не первый год говорят, только вот поток "овец" никак не иссякает, во всяком случае в Москве в эконом-сегменте.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]