недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотекаПрофессионалам

Василий Фетисов: «У нас теперь нет демпинговых цен на старте продаж»

3 220 2
Василий Фетисов: «У нас теперь нет демпинговых цен на старте продаж»
Почему выгодно строить дома на 50–100 квартир в сложившихся районах, что такое концепция 15-минутного города и чем чревата для рынка доля ипотечных сделок более 75–80%, Циан.Журналу рассказал Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон».

«Покупателей пугает, что срок сдачи их дома затянется»

— Как остановка строек повлияла на график сдачи в эксплуатацию ЖК, на продажи?

— В Москве ограничения на работу строек были введены с 13 апреля и действовали ровно месяц, до 12 мая. С конца марта были закрыты офисы продаж, которые открылись только в начале июня. Соответственно, по стройке у нас выпадение из графика составило один месяц, по офисам продаж — два.

При среднем цикле реализации проекта два с половиной года один месяц составляет менее 3% общего срока: как показывает практика, серьезного влияния на срок сдачи проекта это не оказывает.

— Планируете ли вы ускорять темпы строительства или воспользуетесь предоставленными льготами и перенесете сроки ввода в эксплуатацию?

— Постановление правительства о том, что неустойка за просрочку ввода проекта не будет начисляться за период с 1 апреля до конца 2020 года, для застройщиков плюс. С другой стороны, тот факт, что завершение строительства дома способно затянуться, пугает покупателей. Все объекты, которые планировались к вводу в первом полугодии 2020 года в Московском территориальном управлении Группы, сданы в срок.

ЖК «Нормандия»

Как только ограничения были сняты, мы приступили к заселению 1-го корпуса ЖК «Серебряный фонтан», трех корпусов ЖК «Нормандия», клубного дома «Счастье в Кусково» (работы там были закончены до введения режима самоизоляции, разрешение на ввод мы получили во время карантина). В конце первого полугодия 2020-го мы сдали дом «Счастье в Кузьминках», который скоро начнем заселять.

— Во время пандемии девелоперы старались максимально задействовать цифровые ресурсы. Какие услуги вы предоставляете онлайн?

— Нам пришлось оперативно перевести в онлайн все системы взаимодействия с покупателями. К концу апреля все необходимые опции для полноценного обслуживания клиентов у нас уже были: дистанционные показы введенных в эксплуатацию объектов, онлайн-консультации, личный кабинет клиента, курьерские услуги для доставки документов, в том числе для выпуска электронной цифровой подписи, выездная кредитная сделка (после того как Центробанк разрешил проводить такие сделки), онлайн-открытие аккредитивов и эскроу-счетов (доступно с конца апреля).

ЖК «Серебряный фонтан»

— Как покупатели отнеслись к переводу сделок в онлайн?

— Человеческая натура в принципе консервативна, поэтому люди воспринимали новшества с осторожностью. Апрель ушел на привыкание покупателей к новому формату, доля онлайн-сделок росла постепенно. Если в апреле у нас было заключено 28% сделок онлайн, то в мае мы по отдельным объектам проводили до 70% сделок в электронном виде.

Некоторые клиенты не были готовы совершать электронные сделки даже при наличии полного набора онлайн-сервисов. Это касается в первую очередь сделок в высоком бюджете — от 50 млн рублей за квартиру. Эти сделки отложились на июнь, когда были сняты все ограничения.

Часть сделок в сегменте «комфорт» также была перенесена на июнь. Тем не менее пандемия простимулировала развитие онлайн-сервисов, и доля электронной регистрации увеличилась.

— Как вы думаете, какие онлайн-услуги после пандемии приживутся на рынке?

— С моей точки зрения, максимально востребованными будут онлайн-услуги по сопровождению сделки, когда клиент уже очно встретился с менеджером — осталось оформить документы, зарегистрировать сделку и перевести деньги на эскроу-счет. Для клиента удобен личный кабинет, куда загружаются сканы необходимых для проведения сделки документов, чтобы не отправлять их по почте, там легко отслеживать статус сделки.

ЖК «Летний сад»

Уверен, что будут популярны вторичные продажи в режиме онлайн, когда, например, клиент уже приобрел квартиру и докупает машино-место или кладовую. Для этого требуется не очень большая сумма — человеку достаточно спуститься на парковку и выбрать место либо посмотреть кладовые, которые есть в продаже, и дистанционно провести сделку, не приезжая в офис. Думаю, все это будет нам давать примерно 15% онлайн-сделок и в постпандемийный период.

— То есть скоро офлайн останутся только просмотры?

— Уточню: просмотры готовых объектов, потому что по технике безопасности доступ покупателей на строительную площадку запрещен. Что конкретно происходит на стройке, клиенту не удастся увидеть лично, поэтому хорошим подспорьем будут 3D-презентации объекта, панорамные фото и видеосъемки, удаленные показы и т. д.

Не исключено, что между удаленным просмотром объекта и сделкой клиент все же захочет заехать в офис продаж, познакомиться с менеджером, посмотреть ему в глаза, убедиться, что все надежно: компания работает, краны на стройке крутятся. Вот этот этап, скорее всего, и останется офлайн.

«Рискованными могут быть и сентябрь, и декабрь — традиционные месяцы высоких продаж»

— Девелоперы утверждали, что за то время, пока будут закрыты офисы продаж, накопится отложенный спрос. Вы наблюдаете на своих объектах реализацию отложенного спроса?

— Да, мы увидели ее и на своих объектах, и в целом по рынку. В марте, когда курс рубля упал, все побежали закрывать счета в банках и вкладывать свои рубли в недвижимость — в старых границах Москвы были заключены сделки на 318 тыс. кв. м. В апреле рынок упал до 164 тыс. кв. м, то есть почти в два раза. В мае наблюдалось еще большее снижение — до 123 тыс. кв. м. Июнь показал рост до 176 тыс. кв. м.

Конечно, до показателей 2019 года рынку еще далеко: так, в апреле–мае 2020-го было продано на 50% меньше жилья, чем в эти же месяцы прошлого года, а в июне — на 30% меньше.

По Группе «Эталон» в Московском регионе после хорошего роста в феврале-марте снижение в апреле по отношению к марту составило 50%, в мае продажи упали еще на 22%. В июне продажи выросли более чем в два раза по сравнению с майскими показателями.

По итогам первого полугодия мы наблюдаем снижение показателей примерно на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сейчас продажи идут очень активно, у наших менеджеров расписаны все тайм-слоты на встречи с клиентами. На рынок вышел тот самый отложенный спрос, и нужно постараться максимально законтрактовать все сделки: II квартал нас научил, что могут быть рискованными и сентябрь, и декабрь — традиционные месяцы высоких продаж.

ЖК «Серебряный фонтан»

— На сколько хватит отложенного спроса?

— Мы оптимисты — считаем, что позитивные факторы (снижение ключевой ставки Центробанка, рекордное падение ипотечных ставок за всю историю рынка, льготная субсидированная ипотека с поддержкой государства) перевесят негативные (падение ВВП, снижение доходов населения). Например, после увеличения суммы кредита в рамках ипотеки-2020 с господдержкой до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге в наших проектах с ее помощью удастся приобрести 85% лотов. Мы также дополнительно субсидируем ипотечную ставку — для отдельных категорий заемщиков она стартует у нас по ряду объектов от 1,2%.

— Сколько сделок проходит по ипотеке?

— В июне доля ипотечных сделок по всему портфелю проектов у нас составила 62%. В III квартале после снижения ставок по ипотеке, увеличения размера займа и срока кредита, количество ипотечных сделок предположительно вырастет до 75%.

Превышение доли ипотеки в 75–80% считается опасным, так как в этом случае отмена льготной ипотеки (она прекращает свое действие 1 ноября 2020 года) способна привести к тому, что рынок рухнет. 

«Сейчас выгодно приобретать апартаменты с инвестиционной целью»

— Сколько проектов сегодня входит в портфель компании?

— Сейчас в Москве у нас реализуется около 30 проектов, на стадии проектирования и строительства — около 10. По остальным распродаем остатки. Кстати, эти остатки были очень востребованны в пандемию по двум причинам. Во-первых, эти объекты можно было смотреть, во-вторых, по ним отсутствовали риски задержки строительства. Многие наши объекты мы распродали в ноль, особенно это касается клубных домов «Счастье».

— В вашем проекте «Счастье в Кузьминках» все квартиры были распроданы до введения объекта в эксплуатацию. Чем вы объясните такой высокий спрос? Это исключение или правило для клубных домов?

— Наша коллекция клубных домов «Счастье» включает небольшие по количеству квартир проекты — от 50 до 100. Они расположены в уже обжитых районах Москвы. И на квартиры в таких домах существует высокий локальный спрос со стороны людей, которые по своим причинам (дети ходят в школу, работа, родственники живут рядом и прочие) не планируют уезжать из своего района, но хотят улучшить качество жизни.

ЖК «Счастье в Кусково»

Практически по всем таким проектам у нас очень хорошие показатели: начиная со старта продаж до 50% объема лотов в экспозиции. К моменту ввода в эксплуатацию мы на 90–95% распродаем квартиры. А в самых удачных проектах, таких как в Кузьминках, — до 100%, остаются только машино-места.

Под брендом «Счастье» есть проекты как комфорт-, так и бизнес-класса. «Счастье» комфорт-класса стоит от 180 тыс. рублей за 1 кв. м, бизнес-класса — от 300 тыс. рублей за 1 кв. м. Хотя, на мой взгляд, качество отдельных проектов комфорт-класса ничуть не уступает бизнес-классу — отличается только локация.

Мы продолжаем серию проектов «Счастье»: в 2019 году у нас вышел объект на Ломоносовском проспекте, в этом году намерены начать строительство и продажи ЖК «Счастье на Семеновской», а также завершить все остальные стройки этой серии, начатые до 2019 года.

— Выгодно ли вам возводить на дорогой московской земле дома с таким небольшим количеством квартир? Не проще было бы построить башню?

— Во-первых, существуют градостроительные ограничения, которые не позволяют на ряде площадок возводить высотные здания. Во-вторых, строительство башен в уже сложившихся районах дает большую нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру.

Ну и наконец, мы не продаем квартиры в этих домах дешево: цена на старте проекта практически такая же, как и финальная стоимость. Мы неплохо зарабатываем на этих проектах.

Кроме того, небольшие клубные дома хорошего качества в сложившихся районах — это определенная ниша, которая практически никем не занята, поэтому мы еще и избегаем конкуренции.

— Как вы находите площадки для таких домов?

— В основном это площадки бывших АТС — зданий еще советского времени площадью от 3 до 7 тыс. кв. м, где размещалось телефонное оборудование. С развитием технологий такие большие площади для телефонных станций стали не нужны — все оборудование теперь размещается всего в одной комнате. Принималось решение о сносе неиспользуемых зданий, и мы получали разрешения на строительство жилых домов.

— По мнению девелоперов, после введения эскроу-счетов невыгодно на этапе котлована продавать лоты дешевле. Вы подняли цены в других ЖК помимо проектов «Счастье» на старте продаж?

— Эскроу-счета не мотивируют застройщика давать скидки на старте проекта. На этот момент девелопер уже вложил средства в покупку земельного участка, проектирование — совсем небольшую долю нужно вложить в стройку, остальные затраты покрывает проектное финансирование.

Поэтому большинство девелоперов, переходя на эскроу-счета, выходят в продажу по достаточно высоким ценам. Группа «Эталон» тоже придерживается этой тактики, и теперь на старте продаж у нас нет демпинговых цен. Кстати, это влияет на повышение средних цен на рынке.

Для того чтобы приобрести жилье с инвестиционной целью, остаются только апартаменты, которые на старте продаются на 15–20% дешевле. А сдавать их реально по той же цене, что и квартиры. Учитывая, что рассматривается вопрос о придании апартаментам статуса жилой недвижимости (думаю, это может произойти уже в этом году), сейчас выгодно приобретать апартаменты для вложения средств. 

«Клиенты голосуют за коворкинги и трансформеры»

— Как пандемия и самоизоляция изменили требования покупателей к проектам?

— Вырос спрос на готовое жилье и изменились требования к продукту. Покупатели хотят видеть на территории жилого комплекса полноценную инфраструктуру, включающую коворкинги. В жилых комплексах, которые сейчас находятся на стадии проектирования, мы закладываем площади под эти цели.

Однако коворкинги — все-таки общественное пространство, люди там общаются, поэтому они подходят не всем клиентам. Так что вторая тенденция — появление рабочих зон внутри самой квартиры. Людям нужен если не кабинет, то хотя бы небольшое рабочее пространство (3–4 кв. м). Лучше, если это будет трансформер — место для работы и занятий спортом. Такие площади мы тоже закладываем в будущие проекты.

За время самоизоляции люди поняли, что балконы и лоджии в квартире — это преимущество: когда запрещено выходить на улицу, удастся подышать свежим воздухом хотя бы на балконе.

В наших проектах всегда были балконы и лоджии, и пандемия подтвердила, что мы идем правильным путем.

В дальнейшем мы собираемся развивать и расширять это направление — делать квартиры с террасами, эксплуатируемыми кровлями. Кстати, в нашем проекте «Крылья», ввод в эксплуатацию которого намечен на I квартал 2021 года, есть эксплуатируемая кровля, куда жильцы дома будут выходить, чтобы позаниматься спортом, отдохнуть, погулять.

ЖК «Крылья»

Сегодня жизнь стремительно меняется — есть тренд на оптимизацию, функциональное наполнение пространства. Допустим, книги переходят в электронный формат, и книжные шкафы становятся неактуальными. Значит, получится сэкономить на площади. Активно развивается доставка продуктов — следовательно, уменьшаются площадь кухни и объем холодильника.

— Расскажите о вашей концепции 15-минутного города. В каких проектах применена эта концепция?

— Это современная урбанистическая концепция, которая предусматривает, что житель микрорайона пешком, на велосипеде или самокате добирается до любого нужного ему объекта инфраструктуры, потратив не более 15 минут. В основном это касается больших проектов, расположенных на территории более 10–20 га. В нашем случае это «ЗИЛ-Юг», где все необходимые объекты инфраструктуры будут расположены по принципу 15-минутного города.

ЖК Nagatino i-Land

Жителям придется воспользоваться общественным транспортом только для того, чтобы посетить, к примеру, Большой театр. На словах концепция выглядит очень просто, в отличие от ее реализации. Тем не менее мы стараемся воплотить ее в жизнь и в строящихся проектах («Жилой остров Nagatino i-Land», «Крылья»), и в планирующихся. Максимальное воплощение она получит в проекте «ЗИЛ-Юг».

«Отделка в бизнес-классе не пользуется спросом»

— Продаете ли вы квартиры с отделкой?

— Да, такое предложение у нас есть. Например, в ЖК «Изумрудные холмы», «Летний сад», «Нормандия» 30% квартир и апартаментов продается с отделкой. Мы сделали одну секцию с отделкой в ЖК «Серебряный фонтан», продали не так много и поняли, что в проектах бизнес-класса эта услуга не пользуется спросом. Вместо отделки мы предлагаем нашим клиентам услуги аккредитованных компаний, которые делают ремонт в соответствии с персональными дизайн-проектами.

Что касается идеи сдавать квартиры не только с отделкой, но и с мебелью, попытки ее реализовать уже не однажды встречались на рынке и особого успеха не имели. А вот опция меблировки интересная, особенно для малогабаритных квартир, в которых сложно разместить стандартную мебель. Мы думаем о том, чтобы в будущем делать такие предложения нашим клиентам.

— В каком из домов, построенных компанией, вы хотели бы жить?

— Лично для меня очень привлекательным выглядит ЖК «Серебряный фонтан», расположенный недалеко от парка Сокольники. Мне важны рядом парковые зоны, чтобы гулять и заниматься спортом, так как я увлекаюсь триатлоном.

— В этом смысле вам в этом году не повезло…

— Да, все соревнования отменились. Первое было запланировано на конец марта — Кипр закрылся буквально за неделю до этого. Но я продолжаю тренироваться и готовиться к следующему сезону. В период пандемии хорошим выходом стала покупка велостанка: на него закрепляется обычный или гоночный велосипед, чтобы имитировать полноценные тренировки на шоссе.

Сейчас техника дошла до такого уровня, что можно имитировать этапы «Тур де Франс» или «Джиро д’Италия» и видеть перед собой реальную картинку, как ты их проходишь. За апрель–май я проехал более 600 км по различным трассам Европы и России. А вот с плаванием было тяжело: бассейны открылись только в июне, в открытых водоемах плавать было холодновато. Сейчас наверстываю.

Комментарии 2
Сергей ТСТ6 сентября 2020, 19:52

все правильно будут потом , когда будут висеть построенные квартиры которые надо продать чтоб закрыть долги перед банком .. и все вы лукавите , от объема проданного зависит процент заемных который выдает банк застройщику .. все еще впереди .. мы только рады за ваши рекорды .. по продажам и темпам застройки .. но подождем ..я вот в носки вкладываюсь когда кризис .они больше дорожают чем недвижимость ..

Ответить
Star Trekker7 октября 2020, 10:08

Вангую, что спросом будут пользоваться малоэтажные дома с подземными парковками, пешей доступностью метро, наличием школ, дет. садов, поликлиник в хороших локациях, где есть рядом лесные массивы и вдали от оживленных трасс. Жизнь должна быть комфортной, а жить в многоэтажном курятнике, где тебя или окуривают дымом или заливают водой малоприятно.
В идеале, чтобы потолки были около 3 метров и от 70м2 общей площади два полноценных совмещенных санузла. В бабушатниках очко в таком помещении расположено, что ты постоянно бьешься локтями в стены.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]