недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Управляющая компания как стартап

2 470
Управляющая компания как стартап
Есть ли в Подмосковье новые возможности для развития бизнеса?

Открыть управляющую компанию не так сложно, настоящие проблемы поджидают предпринимателей на этапе конкурсов за право заниматься обслуживанием конкретных домов.

Действительно ли  это привлекательный рынок? Что там с цифрами?

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) – это одна из базовых отраслей нашей экономики, которая обеспечивает население жизненно важными услугами, а промышленность – необходимой инженерной инфраструктурой. Годовой оборот в сфере ЖКХ превышает 4,1 трлн рублей, это более 5,7% валового внутреннего продукта России. По данным Федеральной службы государственной статистики, объем жилищного фонда в Российской Федерации составляет 3,3 млрд кв. м, в том числе многоквартирных домов – 2,4 млрд кв. м (что составляет 72% общего объема жилищного фонда).

Учитывая, что за передел сфер влияния идут целые коммунальные войны, с привлечением административного ресурса и криминальных элементов, то можно считать этот рынок довольно привлекательным для бизнеса.

А легко ли зарегистрировать компанию? 

Тут нет ничего особенного. Организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, создаются, как правило, в форме ООО, АО или МУПа. А вот для того, чтобы начать управление, необходимо помучиться!

В Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Московской области нужно получить лицензию на право осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Руководитель организации должен получить квалификационный аттестат, подтверждающий наличие минимума знаний, необходимых для работы в сфере управления домами.

Для получения лицензии заявителю нужны:

– заявление о предоставлении государственной услуги;

– копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);

– копия квалификационного аттестата должностного лица - соискателя лицензии;

– копия приказа о назначении на должность должностного лица - соискателя лицензии;

– копия платежного поручения, подтверждающего уплату государственной пошлины за предоставление государственной услуги;

– копия паспорта должностного лица - соискателя лицензии;

– опись прилагаемых документов.

Кроме того, нужны реквизиты для оплаты госпошлины.

Согласно п. 134 ст. 333.33 части второй Налогового кодекса РФ, государственная пошлина за действия уполномоченных органов субъектов РФ, связанные с лицензированием предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, уплачивается в следующих размерах:

– предоставление лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами – 30 000 рублей;

– переоформление лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами – 5 000 рублей;

– предоставление (выдача) дубликата лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами – 5 000 рублей.

Дальше набирается персонал и формируется материальная база, после чего можно участвовать в конкурсах по выбору управляющих компаний (УК), обсуждать сотрудничество с застройщиками или убеждать собственников на общем собрании, что ваша компания лучшая.

Какой нужен стартовый капитал и на что его придется тратить?

Не совсем верно говорить о размере стартового капитала при организации управляющей компании. Лучше отталкиваться от конкретных объемов, которые вы готовы взять на старте, и от расходной части применительно к этим объемам. Все это позволит сбалансированно подойти к формированию модели, ее доходной и расходной частей. Расходная часть состоит из средств на управление многоквартирными домами и содержание общего имущества дома, текущий ремонт общего имущества дома, на капитальный ремонт общего имущества, на коммунальные услуги, прочие операционные расходы, налога на прибыль. Доходная часть на 75-80% формируется исключительно за счет платежей собственников. Необходимо совершенно точно понимать и планировать свои квадратные метры в управлении хотя бы в краткосрочной перспективе. В противном случае велика вероятность, что вам придется уйти с рынка, так как вы не сможете выполнять свои обязательства как перед собственниками, так и перед снабжающими вас ресурсами организациями.

Какие основные направления деятельности управляющей компании?

 Основными направлениями деятельности управляющей компании являются:

 содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;

– создание комфортных и безопасных условий проживания;

– качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;

– формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения, например, энергосбережение, повышение производительности труда;

– развитие комплекса дополнительных услуг для жителей.

Персонал! Кого нанять на работу? Это высокооплачиваемые сотрудники?

Особенностей при подборе персонала, пожалуй, нет. Это тот же рынок и те же ресурсы, как и в других сферах деятельности, – персонал подбирается не обязательно из сферы ЖКХ, ведь специалисты профильных инженерных специальностей есть и в строительстве, и в обслуживании коммерческой недвижимости, отставные военные инженеры и другие. Нужны и специалисты общих для всех специальностей: бухгалтеры, экономисты, кадровики, сотрудники клиентского сервиса.

В целом в этом бизнесе средние по рынку труда зарплаты, но есть особенности, которые зависят от уровня и позиционирования компании.

А в западных странах есть подобный бизнес? Как он ведется? 

В мире, естественно, есть подобный бизнес – в разных странах со своей спецификой: есть государственные компании, есть частные (таких больше). Часто управление осуществляет не одна компания, а несколько подрядчиков, которые обслуживают те или иные системы.

И, конечно, в странах Запада значительно больше развито самоуправление – люди не избегают голосований, принятия решений. Также там более развита культура коллективного принятия решений, люди умеют договариваться и приходить к компромиссам. Там уже давно все хорошо понимают, что за свое равнодушие или неспособность договариваться и принимать решение приходится платить деньги.

Количество новостроек в области продолжает расти, для каждого дома нужна управляющая компания. Здесь действительно есть где развернуться? 

 Рынок услуг ЖКХ в Подмосковье растет, но с другой стороны, по нашему мнению, новые возможности для бизнеса не появляются, поскольку данный рынок находится под жестким контролем со стороны районных администраций, которые не хотят пускать в него сторонние управляющие компании, стремясь разными путями обеспечивать работу муниципальных (и не только) управляющих организаций. На конкурсах по управлению домами-новостройками в 90% случаев не побеждают компании, пришедшие со стороны.

По информации радиостанций ряда СМИ, более половины из проведенных конкурсов, а именно – 1800,  классифицируются как коррупционные. Также преобладают мошенничество, злоупотребление должностными полномочиями и нарушения в сфере отбора управляющей компании.

Многие конкурсы проходят с нарушением антимонопольного законодательства. На рынке есть:

– коррупционные составляющие;

– картельные сговоры между УК;

– лоббирование интересов  местных МУПов и ГУПов.

Законодательство, регулирующее проведение конкурсов, разработано крайне неудачно, допускает  различное его толкование при проведении управами конкурсов, а также при рассмотрении антимонопольной службой жалоб на действия районных управ.

Фактически «войти» на этот рынок можно только в сегмент ветхого жилья, обслуживание которого стоит очень больших денег и не окупает затрат, или через заключение договоров с застройщиками.

Материал подготовлен при помощи Николая Яценко, директора по правовым и жилищным вопросам управляющей компании «ВК Комфорт».

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru