Среднее Подмосковье: территория бизнес-класса

 

 

Жилье Подмосковья, расположенное на удалении от 30 до 50 км от МКАД, представлено преимущественно проектами бизнес-класса, чуть меньше здесь объектов экономкласса и совсем немного элитных. Чем дальше от Москвы находится поселок, тем меньше шансов, что дома в нем будут покупать для постоянного проживания. «В 30–50 км от МКАД сосредоточено 25% от общего объема предложения загородных объектов», — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».

 

Недвижимость в этом поясе довольно разнообразна. Реализуют коттеджи в готовых и строящихся поселках, участки, дома в деревнях, предлагают на продажу и в аренду дачи. Объекты, по словам Анны Левитовой, управляющего партнера компании EVANS, примерно на 20–25% дешевле, чем те, что расположены на расстоянии до 30 км от МКАД. Эксперт приводит в пример самый дорогой объект стоимостью 4,95 млн долл. Это коттедж площадью 800 кв. м на лесном участке 1,2 га в коттеджном поселке Новоглаголево в 30 км от МКАД по Киевскому шоссе. В доме выполнен качественный ремонт, есть гостиная, пять спален и санузлов, кабинет, тренажерный зал, бильярдная, комната отдыха, гардеробные. Кроме того, отдельно стоящий двухуровневый гостевой дом, помещение для охраны, гараж на четыре автомобиля.

 

Минимальная цена — 67 тыс. долл. — зафиксирована на деревянный одноэтажный дом площадью 35 кв. м в коттеджном поселке Берендеевка в 40 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. На участке 8 соток растут фруктовые деревья, есть небольшой бассейн. «Сегодня 30–50-километровая зона обладает достаточно высокой инвестиционной привлекательностью. Построенная на этих землях качественная недвижимость, особенно интересные проекты по адекватной цене, пользуется спросом у покупателей», — говорит А. Левитова.

 

По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», всего в рассматриваемом поясе в активной продаже находится 77 организованных поселков, при этом в 90% из них реализуют участки без подряда. «Только в двух комплексах представлены квартиры в таунхаусах, а в абсолютном большинстве объектов — подряд на строительство домов. В половине поселков можно найти жилье в ценовом диапазоне от 10 до 25 млн руб., а в 11 предлагают дома и участки стоимостью свыше 25 млн руб. На вторичном рынке на удалении 30–50 км от столицы представлено около 2256 объектов, из них 838 — это участки без подряда, 51 — квартиры в таунхаусах, остальные — коттеджи. Около 35% вторички реализуют по цене до 5 млн руб., 20% — от 5 до 10 млн руб., 30% — от 10 до 25 млн руб., 15% — свыше 25 млн руб.», — говорит эксперт. Средняя площадь домов от 180 до 400 кв. м, а придомовых земельных участков — 12–25 соток.

 

Самый редкий вид недвижимости — таунхаусы. Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development, объясняет это тем, что формат позиционируют как пригородный, он тяготеет к более близким территориям (до 20 км). «В целом стоимость домовладений, расположенных на удалении от 30 до 50 км от МКАД, составляет 0,3–1 млн долл. Стоит отметить, что поселков у воды в этих местах практически нет, а ведь именно они пользуются у потенциальных покупателей наибольшей популярностью. Однако существуют и исключения из правил, например Никольские Озера в 32 км от МКАД по Калужскому направлению», — указывает эксперт.

 

 

На этом расстоянии хорошо развит рынок участков без подряда. «Сотку здесь оценивают в сумму от 50 до 260 тыс. руб. На участки в 30–50 км от МКАД приходится 25–30% покупательского спроса. Здесь же сосредоточено 20–30% подмосковного рынка предложений. У покупателя достаточно широкий выбор: в этих районах представлены поселки в разной степени готовности, с различным набором объектов инфраструктуры, участками разной площади и т.д. Лидерство уже третий год удерживает Симферопольское направление — на него приходится около 20% сделок с розничными участками», — говорит Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля».

 

До кризиса Симферопольское направление было почти не освоено. В то же время к середине 2008 г. на юге Подмосковья, по словам И. Сапунова, появилось много земель, подготовленных к быстрой реализации на них девелоперских проектов. Кроме того, Симферопольское направление традиционно считалось недорогим, и в последние годы из-за наличия широкого спектра предложений цены здесь росли умеренными темпами. В большинстве поселков собираются подвести инженерные коммуникации и построить социальную инфраструктуру: спортивные и детские площадки, магазины, кафе, организовать искусственные пруды. Так, практически завершена реализация проектов «Земляничный» и «Сосновый Аромат».

 

«Успешность проекта на таком расстоянии от МКАД зависит от того, на каком шоссе он расположен. Например, для Новорижского шоссе разница во времени между 15 и 40 км от Москвы несущественна, минут 15, а, например, на Ярославке или Ленинградке она может составить около часа-полутора», — аргументирует Д. Таганов. Еще одно преимущество Новорижского направления называет Л. Ежова: отсутствие крупных населенных пунктов при наличии развитой инфраструктуры.

 

Те, кому не приходится каждый день ездить на работу в столицу, и покупатели домов для сезонного проживания могут в принципе рассматривать любое шоссе. Чаще всего на этом расстоянии повзрослевшие дети подбирают недвижимость для своих родителей-пенсионеров. Обычно покупатели — деловые люди среднего достатка. Еще одна категория потребителей на данном рынке — жители районных центров, например, таких городов, как Лобня, Звенигород, Истра. Они, как правило, покупают в поселках участки без подряда или недорогие дома для сезонного проживания и отдыха.

 

Ожидается, что в течение 2011 г. в общей сложности на рынок загородной недвижимости Подмосковья выйдет не более 50 новых проектов. На зону 30–50 км от МКАД придется около 10–15 из них. В качестве примера нового объекта эксперты приводят Медведево между Калужским и Киевским шоссе.