недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Рост цен может обрушить региональный рынок

7 385 16
Рост цен может обрушить региональный рынок
Стоимость финансирования проектов вырастет вдвое. Что будет с ценами и застройщиками, размышляет Олег Мамаев, президент компании «Лидер-Инвест»

В 2019 году нас ожидает ключевое изменение: с 1 июля все компании, начинающие новые проекты жилой недвижимости, смогут получить средства на строительство только через проектное финансирование.

Новое старое проектное финансирование

Однако, проектное финансирование – естественный и понятный инструмент, который давно функционирует на рынке, к примеру, в сегменте коммерческой недвижимости. Девелоперы, работающие на этом рынке, давно кредитуются в банках. Так что переход на «новые правила» игры может пройти безболезненно, если вовремя решить ряд вопросов, которые несут риски для полноценного функционирования отрасли.

 

Новое законодательство оказалось вполне комфортным. Все его требования, по сути, сводятся к тому, что застройщик отныне должен стать максимально честным, открытым, прозрачным и структурированным, проще говоря – цивилизованным.

Переход на цивилизованную форму – финансирование строительства жилья за счет банков, правильный и своевременный шаг. Запускать крупные проекты жилой недвижимости, как это было раньше, рассчитывая только на средства дольщиков через договора долевого участия (ДДУ), – рискованный путь. Реализация проекта в таком случае слишком чувствительна к любым колебаниям рынка, изменениям конкурентной среды. Рынок знает достаточно примеров, когда попытки запустить девелоперский проект только за счет денег неквалифицированных инвесторов привели к гибели крупных и, как казалось, стабильных компаний. А заодно и к появлению тысяч обманутых дольщиков.

Первым этапом перехода на проектное финансирование стало введение эскроу-счетов в банках в 2018 году. Нововведение предваряла паника. Однако переход прошел спокойно, вопреки прогнозам рынок не рухнул. Минувший год стал рекордным в Московском регионе по объему выручки застройщиков. Оценочный объем выручки застройщиков столицы и Московской области по итогам 2018 года превысил 1 трлн рублей (данные исследования аналитического центра ЦИАН). Год не стал тяжелым и не принес глобальных потрясений для рынка. Ввод жилья в России в 2018 году сократился всего на 5%.

 

Встроиться в новые правила будет просто тем компаниям, в которых корпоративное управление находится на высоком уровне и все крупные и капиталоемкие проекты обеспечены проектным финансированием.

Вырастут ли цены?

Самый животрепещущий вопрос, связанный с переходом на новое законодательство, касается цен на жилье: вырастут они или нет?

Прежде чем затронуть этот вопрос, обращусь к прошлому году. В 2018 году, когда глобальные изменения оставались еще на бумаге, цены все равно выросли больше, чем на 5 п. п. Ипотека находилась на рекордно низком уровне вплоть до сентября, большинство девелоперов добились высоких показателей по продажам. Но цены, повторюсь, выросли. Это означает, что рыночные факторы влияют на цены жилья больше, чем его себестоимость. А проектное финансирование – это всего лишь один из элементов себестоимости.

 

Стоимость финансирования проектов вырастет вдвое, и это, безусловно, вызовет недовольство со стороны участников рынка.

Хотя бесплатные деньги от дольщиков – устоявшийся миф. Средства соинвесторов тоже стоили застройщику денег. Он за них расплачивался дисконтом, скидками при продаже на ранней стадии строительства. Когда деньги дольщиков для застройщика условно были «бесплатными» (в сравнении с проектным финансированием в 12%), девелопер мог поделиться 7-8% с покупателем, предоставив ему скидку.

Сейчас ситуация изменится. Продавать квартиры, как и раньше, можно будет в процессе реализации проекта. Однако денежные средства граждан будут поступать на специальные счета в банки, а не напрямую застройщику. Взамен девелопер сможет рассчитывать на финансирование от банков, которое обойдется ему уже дороже: в 6-7% в год, поэтому скидка для покупателя за раннюю продажу сократится до 3%.

В результате цены на жилье для покупателя станут чуть выше, но опять же в пределах 3-5%.

Более значительного влияния на цены новый механизм не окажет.

Справедливости ради отмечу, что все это актуально для больших развитых рынков: Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Регионы в опасности

Регионы окажутся более чувствительными к системным изменениям. Во многих регионах уже в прошлом году цены упали до 7%. А маржа девелопера там существенно ниже. Если в Москве средняя цена квартиры составляет 200 тыс. рублей за кв. м, то в российских регионах этот показатель равен 50 тыс. руб. Вписать в себестоимость еще 10% проектного финансирования региональному застройщику будет проблематично. 

Увеличение на 20% цены для покупателя может и вовсе обрушить региональный рынок. 

Вероятно, регионам потребуются меры государственной поддержки: субсидирование ипотеки и пр. Это зона риска, на которую федеральным властям следует обратить особое внимание в ближайшие пару лет.

Банки всем помогут?

Банковский сектор, на который сейчас будет возложена функция финансирования строительной отрасли, должна быть готова «переварить» резко возросший спрос на проектное финансирование. 

В ближайшие месяцы объем выдачи проектного финансирования увеличится, по нашим подсчетам, в три-четыре раза. 

Это потребует от кредитных организаций не только денег (ЦБ подтвердил, что рублей хватит на всех), в первую очередь нужна будет отлаженная работа механизма. Банки должны будут наладить процесс выдачи кредитов, несмотря на увеличение объема работы.

Ситуацию усугубит тот факт, что за проектным финансированием будут обязаны прийти все застройщики, причем, не только опытные, проверенные компании, которые уже раньше получали кредиты от банков. Работа с «новичками» отнимет еще больше времени. И тут возникает вопрос: хватит ли у банков специалистов, компетенций, инфраструктуры, чтобы обеспечить весь этот поток? 

триллионы на кредиты

За оставшиеся месяцы банкам придется выдать, по нашим оценкам, более 2 трлн рублей девелоперам (аналогичные данные озвучил Москомстройнивест на конференции Ъ).

Забыли о покупателе

Говоря о переходе на новый механизм финансирования, эксперты и участники рынка упоминают о девелоперах, банках, но часто забывают о конечном потребителе – покупателе жилья. А ведь большинство из них слабо представляют, чем новая схема и новое законодательство отличаются от предыдущего. Причем, времени на органическую перестройку уже не осталось. Поэтому рынку нужна «образовательная программа» для потребителя.

Новую модель финансирования строительства жилья и роль покупателя, его права и обязанности, механизмы обеспечения безопасности и другие аспекты нужно доносить не только до офисов продаж девелоперов, но и до специалистов банков, Росреестра, взаимодействующих с покупателем.

Цель – создать у потребителя положительное и доверительное отношение к новому механизму. Иначе есть риск, что на этапе, когда покупателю нужно будет положить бесплатно деньги в банк, он с недоверием отнесется к этой затее и просто откажется от покупки.

Комментарии 16
Руслан Исаевич15 марта 2019, 16:33

у вас ошибки в расчетах! В РЕЗУЛЬТАТЕ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ СТАНУТ ВЫШЕ, В ПРЕДЕЛАХ 30-50%, так будет правдивее!
Если кто-то сомневается, то задумайтесь какой банк будет давать деньги под 5% годовых?
Второй вопрос: эскроу счет будет действовать в Крыму с 01.07.2019? Спасибо

Ответить
Алексей Сизиков19 марта 2019, 18:47

Это уже ближе к истине. Даже поднятие НДС на 2% вызвало подъём цен на 25-30% )))

Ответить
Магистрал20 марта 2019, 14:48

Это не ближе к истине. Повышение НДС не вызвало такого роста цен. Врать не надо, а коли есть данные - приведи. На самом деле, цены диктует РЫНОК. И цены при повышении стоимости строительства вырастут ДАЛЕКО не везде и не обязательно и точно не на столько! Даже если застройщик полностью переложит повышение цен на покупателя (что Рынок может и не позволить), цена на НОВОЕ жильё вырастет на 10% (а в особо ликвидных местах до 20%). Есть исследования, прогнозы и расчёты людей серьёзных, а не горлопанов. Их легко найти в общем доступе. Ищущий да обрящет!

Ответить
Тарас Панченко

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2019, 18:00

Поддерживаю

Petr20 марта 2019, 15:51

О каком росте цен тут говорят? У населения перед банками уже долгов на 15 трл. рублей! Причем, люди берут кредиты не от хорошей жизни. Даже в руководстве это понимают, и начинают придумывать всякие там "ипотечные каникулы")
Мой знакомый неделю назад выставил на продажу новую однушку с ремонтом у метро на 5% ниже рынка. Нужно было быстро продать. Выставил на самых крупных интернет ресурсах, с хорошим описанием и фотографиями. За неделю ни одного желающего на просмотр! НИ ОДНОГО! Он уже не первый раз продажей занимается, но такого "вакуума покупателей" припомнить не может. Так что рынок вторички и первички стремительно валится вниз, а вы тут о каком-то росте вещаете...

Ответить
Тарас Панченко

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2019, 18:02

Петр, Вы ошибаетесь спрос есть. Сделки идут. Не конец 14-го конечно, но процесс идет

ID: 24177831вчера в 16:53

Точно!

ID: 1893205520 марта 2019, 18:25

Стоит уточнить, в каком ценовом сегменте спрос есть, возможно, квартира, о которой пишет Петр, далеко не эконом-класса, потому по ней и застой.

Ответить
Petr21 марта 2019, 10:50

Уточняю. Санкт-Петерург, ЖК Северна Долина от Главстроя, однушка 39 метров с ремонтом за четыре ляма. Тарас Панченко, может у вас там где-то сделки и идут, а у нас - 100% ступор!

ID: 1893205520 марта 2019, 18:27

Рассуждения про повышения на 30-50% - спекулятивный вброс, делающийся с целью подогреть рынок паникой и не имеющий под собой реальных оснований.

Ответить
Тарас Панченко

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2019, 18:48

Повышение цен на 30-50% парализует рынок. Это все действительно вброс

Ответить
Алексей Сизиков21 марта 2019, 16:50

Кто способен купить квартиры, тот купит при любой цене, в нужном ему месте. Цена, кстати, не сильно поменялась, в сравнении с двумя прошлыми годами. Рост цен наоборот оставит только тех, кому покупка жилья по карману, как в ближайшем , так и в обозримом будущем. Особенность рынка недвижимости то, что земля это ограниченный ресурс, и по мере его уменьшения стоимость квадрата будет только расти, ну не может же Москва ещё на 100 км вырасти чтобы все желающие в ней жить купили там квартиры?)))

Лена Мак21 марта 2019, 18:22

Скажите ,пожалуйста , а что будет со старым жилым фондом девяти четырнадцатиэтажек панелек лет через 25? Их государство по реиновации перестроит или сами собственники должны что то сними делать?

Ответить
ID: 1893205521 марта 2019, 18:23

Утверждение "Кто способен купить квартиры, тот купит при любой цене, в нужном ему месте" справедливо для элитного или по крайней мере бизнес-сегмента, а в эконом-классе денег у людей очень часто впритык, да еще и в ипотеку влезать приходится, поэтому даже рост на 10% может стать заградительным барьером.

Ответить
Алексей Сизиков21 марта 2019, 19:13

Прежде чем влезать в покупку жилья под ипотеку надо 100 раз подумать, а есть ли у меня возможность платить ровно, четко в обозначенные сроки без перекосов в сторону не пожрать но заплатить, или не платить коммуналку но заплатить банку и т.п. А то у нас в Расеюшке все наоборот, во что бы то ни стало надо влезть в ипотеку, а потом уже думать А как же я буду выплачивать, а если то это и т д. и т.п. в итоге массовые неплатежи, в итоге банк оказывается виноват что не подсказал все нюансы))) а ваша то головушка где находилась тогда уважаемые?))) взять жильё под ипотеку способен только средний класс и это во всех цивилизованных странах будь то США, Франция, Германия и др. А у нас те кто берут средним классом не являются, потому что у нас его нет как такового. Средний класс у нас это полиция, военные, налоговая, чиновники, менеджеры начального и среднего звена в крупных корпорациях типа Газпром. Средний класс это не 25-30к дохода в месяц и даже не 50, а 100-150. Даже в Европе люди скромнее, нет денег на ипотеку , живут в муниципальном жилье , и живут не ущербно, так же ездят на море , путешествуют как и средний класс , покупают хорошую технику. А наши загонят себя в эту ипотеку, вынесут мозг себе, родне, в итоге и сами не живут и другим не дают пожить по человечески. Довольно часты такие примерные ситуации, женщина вынуждена работать на 3 работах т.к. дочка работает где то врачом или вообще медсестрой, а зять имеет не постоянные заработки в силу своего характера неуживчивого, почти по году может без работы воландаться. И она мало того что покупает им продукты, обеспечивает внуков , ещё и платит за них ипотеку, в которую детки влезли даже не посоветовавшись, лишь бы доказать свою "самостоятельность", у нее никакой личной жизни в 45 лет и ещё и проблемы со здоровьем начинаются.

Ответить
ID: 1893205521 марта 2019, 20:35

Если доход 100-150 считать средним классом, то, максимум, что себе может позволить такой средний класс в Москве или Питере, опять-таки тот же эконом-сегмент где-нибудь на окраине города, и да, еще и в ипотеку лезть придется. И это явно не те люди, которые смогут позволить себе покупать по любым ценам.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru