недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ИпотекаДизайн и Ремонт

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

151 458 11
Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?
Банки не выдают ипотеку для сделки с квартирой, в которой есть несогласованная или незаконная перепланировка. Эксперты отвечают Циан.Журналу, как еще до обращения в банк проверить, не будет ли проблем с понравившимся объектом, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и каковы последствия, если все-таки заемщик решит обойти все запреты?

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева,основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке.

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин,директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения: fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock

Комментарии 11
Виктор Колкер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 мая 2020, 16:46

У меня вопрос...А как, собственно, это будет выглядеть? Реализация такой квартиры на публичных торгах? Как тот кто собирается это сделать аргументирует такую продажу? Ведь ситуация "зеркальная". Ха, Ха, Ха!!!

Ответить
Любовь Москалева25 мая 2020, 23:22

Самое обидное, что приобрести за наличный расчет можно квартиру с несогласованной перепланировкой, при регистрации не требуется технический паспорт, однако потом продать сложнее, поэтому при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой, вы должны учитывать риски, если понравилась квартира, но есть несогласованная перепланировка, проконсультируйтесь со специалистом, узнайте сколько будет стоить приведение технической и правоустанавливающей документации в соответствие. Так, зачастую, после перепланировки меняется жилая площадь квартиры и обычно в большую сторону. А в случае залития вашей квартиры или залития вами чужой квартиры, одним из факторов против вас будет как раз отсутствие согласования на перепланировку и переоборудование. Поэтому рекомендую при покупке такой квартиры просить скидку равную стоимости оформления самовольной перепланировки и после оформления сделки все же оформить все документы, чтобы избежать рисков! Всем удачи!

Ответить
ID: 2107860126 мая 2020, 12:22

Мы согласовывали в администрации перепланировку в квартире, которую купили по ипотеке. Администрация все согласовала. Им все равно в каком статусе квартира. Поэтому в статье неверная информация о том, что перепланировку можно делать только с согласия банка.

Ответить
Виктор Колкер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 мая 2020, 15:11

Согласование и утверждение перепланировки - это разные вещи. Перепланировка на сегодняшний день утверждается Актом жилищной комиссии. А вот согласовывается этот Акт со всеми заинтересованными сторонами. в т.ч. и с местной администрацией. У разных организаций и частных лиц стоимость услуг по узакониванию выполненной перепланировки, или подготовка разрешительной документации к получению соответствующего разрешения на исполнение работ по перепланировке стоит по разному.
В любом случае наличие такой незаконной перепланировки, или намерение её исполнить требует определенных усилий и средств.

Любовь Москалева26 мая 2020, 14:30

Информация верная, когда вы будите сдавать работы, фактически объект измениться, соответственно вам будет необходимо внести в Росреестр соответствующие сведения и тут после подачи вами пакета документов, при отсутствии согласия банка, Росреестр приостановит регистрацию изменений объекта до предоставления такого согласия а при его отсутствии откажет. Рекомендую получать разрешение на перепланировку до выполнения работ, вы точно будите знать, что ваш проект соответствует строительным, пожарным и иным санитарным нормам, Но если случилось так, что вы уже выполнили перепланировку или решаете приобрести квартиру с несогласованной перепланировкой, лучше оформить документы не откладывая. Всем Удачи!

Ответить
ирина3 июня 2020, 14:31

Уважаемые эксперты, будьте граммотными. Оч.бросаются в глаза ошибки в написании текста.

Ответить
Любовь Москалева3 июня 2020, 17:14

Спасибо за ваше замечание!

Юлия3 июня 2020, 14:58

Грамотным пишется с одной м!

Ответить
ID: 257096144 июня 2020, 16:13

Уважаемая, Ирина
Согласна с Вами. Орфографические ошибки программы 3-4 класса бросаются в глаза, а так же ошибки комментирующих. Слово грамотными пишется с одной М. Проверяйте себя так же. С уважением 👋🏻

Ответить
Максим Егоров1 августа 2020, 16:46

*а также ошибки комментирующих

Любовь Москалева6 июня 2020, 0:53

Кстати сегодня, 6 июня-день русского языка. Все с праздничком! Великий и могучий русский язык!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]