недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Доходы покупателей отстают от роста цен на жилье

1 973
Доходы покупателей отстают от роста цен на жилье
Количество сделок с новостройками Санкт-Петербурга и Ленобласти снижается. А вот цены снова показывают уверенный рост. Спрос из области смещается в Петербург. Таковы итоги I полугодия на рынке новостроек, которые подвели аналитики Циан.

Спрос на новостройки просел на четверть за полгода

В I полугодии 2020-го на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области с физлицами было заключено 40,9 тыс. ДДУ. Это на 25% ниже, чем в I полугодии 2019-го.

В Санкт-Петербурге спрос просел на 21,4% относительно аналогичного периода прошлого года: за шесть месяцев было подписано 32,1 тыс. ДДУ с физлицами. В Ленинградской области падение составило уже 34,7% — заключено 8,8 тыс. сделок. Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была чуть ниже — 75%. 

Тренд на смещение спроса из области в столицу региона сохраняется.

Абсолютно по всем месяцам в годовой динамике отмечено снижение спроса. Наилучшие показатели в Петербургской агломерации отмечены для марта (–1% к марту прошлого года). Интересно, что наибольшее падение в годовой динамике произошло не в период самоизоляции, а в феврале (–34%). В апреле–мае, когда действовали ограничения, спрос просел на 31%.

Снижение активности было отмечено еще до эпидемии коронавируса: доходы населения отстают от роста цен на жилье.

Динамика сделок на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти по сравнению с прошлым годом

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Доля ипотечных сделок — на максимуме

По подсчетам Циан, в I полугодии 2020-го 58% сделок в Петербургской агломерации прошло в ипотеку. В Санкт-Петербурге доля оказалась чуть выше: 59 против 57% в Ленобласти. Причем к концу июня доля ипотечных сделок достигла своего максимума: 74 и 69% соответственно, что объясняется реализацией отложенного спроса благодаря льготной ипотеке под 6,5%.

Доля ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В Ленобласти увеличилась средняя площадь лота

Запуск программы льготного кредитования привел к смещению спроса в пользу более просторных квартир и апартаментов в Ленинградской области: в январе 2020 года средняя площадь покупки составляла 38,7 кв. м, а к июню — 40,3 кв. м. Средняя площадь впервые превысила 40 «квадратов».

В Санкт-Петербурге подобной тенденции не наблюдается: площадь жилья остается на одном и том же уровне с минимальной динамикой. Именно к концу I полугодия разница в площади между средней купленной квартирой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стала минимальной (1,2 кв. м).

Эксперты отмечают, что проекты Ленинградской области, как правило, выбирают из-за меньшего бюджета: снижение платежа по ипотеке за счет уменьшения ставки позволило приобрести бо́льшую площадь.

Динамика средней площади приобретенного лота

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Стоимость 1 кв. м в Петербурге растет в три раза быстрее, чем в Ленобласти

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 125,9 тыс. рублей. За прошедшие полгода (относительно декабря 2019-го) рост составил 6,5%. Минимальное снижение цен было отмечено только в апреле: весь месяц прошел в режиме самоизоляции. Относительно марта было зафиксировано снижение на 1,1%. Но уже в мае цена отыграла падение, после чего рост цен продолжился.

ЖК «Шуваловский»

В Ленинградской области средневзвешенная цена «квадрата» составляет сегодня 84 тыс. рублей — это на 2,4% выше, чем в конце прошлого года. В отличие от рынка Санкт-Петербурга в Ленинградской области провал цен в режиме самоизоляции до сих пор не компенсирован. В апреле (относительно марта 2020 года) средневзвешенная стоимость 1 кв. м просела на 4,2%. В мае–июне отмечена положительная динамика. Но пока стоимость все равно ниже докризисной (мартовской) еще на 2%.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в Санкт-Петербурге и Ленобласти

По данным Аналитического центра Циан

Средняя стоимость «квадрата» в сделке прибавила 8–9 тыс. рублей

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке за I полугодие выросла для Санкт-Петербурга на 8 тыс. рублей (со 116 до 124 тыс. рублей). В Ленинградской области прирост составил 9 тыс. (с 76 до 85 тыс. рублей).

Динамика средней стоимости 1 кв. м в сделках в 2020 году


январь

февраль

март

апрель

май

июнь

Санкт-Петербург

116

120

119

125

123

124

Ленобласть

76

80

79

82

83

85

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Средний чек сделки на протяжении всего I полугодия показывал рост. В Санкт-Петербурге увеличение составило 7% (с 4,82 до 5,15 млн рублей). В Ленинградской области — 16% (с 2,95 до 3,43 млн рублей). Такая динамика связана как со смещением спроса в пользу более просторных вариантов, так и с ростом цен из-за пересмотра прайса.

Динамика среднего чека сделки на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации

На 10 самых востребованных новостроек Санкт-Петербурга пришлось 36% всех сделок по итогам I полугодия, свидетельствуют данные Циан. Средние темпы продаж варьировались от 93 до 488 ДДУ в месяц.

петербург. Лидеры продаж

Рейтинг новостроек Санкт-Петербурга по количеству ДДУ в I полугодии 2020 года

 

Проект

Среднее кол-во сделок в месяц

Средний бюджет сделки, млн рублей

Район

1

Чистое небо

488

3,8

Приморский

2

Солнечный город

380

3,3

Красносельский

3

Северная долина

234

4,3

Выборгский

4

Цветной город

186

3,3

Красногвардейский

5

Планетоград

159

3,6

Ломоносовский

6

Полис на Комендантском

142

3,2

Приморский

7

Шуваловский

126

5,5

Приморский

8

Приморский квартал

109

6,1

Приморский

9

АртЛайн

101

5,0

Приморский

10

Стрижи в Невском

93

5,0

Невский

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В Ленинградской области на топ-10 новостроек с лучшими продажами приходится 47% всех сделок области, средние темпы реализации проектов — от 46 до 110 лотов в месяц.

ленобласть. Лидеры продаж

ЖК «ID Мурино»

Рейтинг новостроек Ленобласти по количеству ДДУ в I полугодии 2020 года


Проект

Среднее кол-во сделок в месяц

Средний бюджет сделки, млн рублей

1

Северный

110

3,1

2

Мой мир

88

1,9

3

ID Мурино

85

3,5

4

Ясно Янино

82

3,2

5

Энфилд

74

4,2

6

Цвета радуги

62

2,5

7

Новое Горелово

54

4,1

8

Урбанист

50

2,3

9

Лампо

48

2,0

10

Авиатор

46

2,8

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Топ-10 застройщиков заключили 60% сделок

Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в I полугодии 2020-го составила 187,3 млрд рублей — это на 16% меньше, чем в I полугодии 2019 года. Впрочем, эти показатели почти в точности повторили результаты I полугодия 2018-го — тогда девелоперы Петербургской агломерации выручили 187 млрд рублей. При этом количество заключенных сделок было выше на 18%.

Даже несмотря на снижение спроса, выручка девелоперов за счет общего роста цен находится на относительно стабильном уровне.

Основная часть выручки была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 85%, или 159,1 млрд рублей. В I полугодии прошлого года доля Санкт-Петербурга была чуть ниже (83%). А за аналогичный период 2018-го — только 80%. То есть с каждым годом наблюдается смещение спроса в пользу Санкт-Петербурга.

ЖК «Приморский квартал»

Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер — компания Setl City, которая продала жилья в I квартале 2020 года на 40 млрд рублей (21,1% всей выручки от проданных новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области).

На втором месте — Группа ЛСР с выручкой 18,1 млн рублей. Замыкает тройку лидеров по объемам выручки компания «Эталон-Инвест», которая реализовала строящегося жилья на сумму 13,1 млрд рублей (6,9% рынка).

Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти по объемам выручки в I полугодии 2020 года


Застройщик

Выручка, млрд рублей

Доля рынка

1

Setl City

40,0

21,1%

2

Группа ЛСР

18,1

9,5%

3

Эталон-Инвест

13,1

6,9%

4

ЦДС

12,0

6,3%

5

Главстрой Девелопмент

6,0

3,2%

6

Полис ГК

5,9

3,1%

7

КВС

5,1

2,7%

8

Glorax

4,8

2,6%

9

Аквилон-Инвест

4,5

2,4%

10

Строительный трест

4,5

2,4%

Расчеты Аналитического центра Циан

Количество просмотров объявлений увеличилось на четверть

Несмотря на снижение фактического количества сделок, потенциальный спрос на первичном рынке (количество просмотров объявлений в новостройках) выросло в Санкт-Петербурге в I полугодии 2020-го на 25% относительно аналогичного периода прошлого года. Во многом этому способствовал запуск льготной ипотеки.

При первоначальном лимите по выдаче ипотеки 6 млн рублей при минимальном первом взносе под льготную программу попадали 80% новостроек Санкт-Петербурга. После расширения лимита до 12 млн рублей эта доля увеличилась до 96%.

То есть даже при минимальном первом взносе абсолютное большинство квартир Санкт-Петербурга доступны для покупки по льготной ипотеке при 20%-ном взносе. Многие потенциальные покупатели намерены воспользоваться программой и активно мониторят рынок.

Динамика просмотров объявлений новостроек в Санкт-Петербурге

По данным Аналитического центра Циан

«Главным драйвером рынка недвижимости в I полугодии стала льготная ипотека, — считает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Причем Санкт-Петербург традиционно входит в число локаций с наибольшей долей ипотечных сделок, приходящихся именно на новостройки — 47% (по итогам I квартала 2020 года). В Ленинградской области — 36%, что, впрочем, все равно выше, чем в среднем по стране (27%)».

По мнению эксперта, именно интерес к строящемуся жилью позволил девелоперам снова наращивать цены, даже несмотря на снижение количества сделок и сохранение ограничительных мер в регионе.

К росту цен ведет и увеличение доли действующих разрешений на строительство, по которым предусмотрено использование эскроу-счетов. В начале 2020 года новые правила продажи действовали в отношении 15% разрешений, сегодня доля достигла 27%.

«Все это оказывает влияние на среднюю стоимость 1 кв. м, поэтому в среднесрочной перспективе планомерный рост цен будет сохраняться — в среднем в пределах 0,5–1% в месяц», — прогнозирует Алексей Попов.

Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]