недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные

244 343 49
Договор с риэлтором: пункты важные и пункты опасные
Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.
 

А зачем вообще договор?
 

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
 

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
 

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.
 

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:
 

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.
 

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.
 

Кирилл Брюлин:
 

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Границы ответственности риэлтора
 

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.
 

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:
 

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.
 

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».
 

Кирилл Брюлин:
 

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?
 

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.
 

Олег Сухов:
 

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.
 

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.
 

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:
 

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.
 

Договор на любой вкус
 

Стоит  отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.
 

Алина Дмитриева:
 

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.
 

Пункты, без которых нельзя
 

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.
 

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).
 

2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее  описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.
 

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.
 

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.
 

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.
 

Андрей Андреев:
 

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.
 

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.
 

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.
 

Андрей Андреев:
 

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.
 

Подозрительные пункты
 

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом  составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.
 

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.
 

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.
 

Достойные пункты
 

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет  обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?
 

Алина Дмитриева:
 

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.
 

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Комментарии 49
Виталий Черепнёв5 декабря 2016, 23:17

Кирилл, какую гарантию юридической чистоты вы предоставляете, в чём она заключается?

Ответить
Вечный Жид8 декабря 2016, 14:52

ничего они не могут предоставить, прав у них на это никаких нет

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:52

Полагаю, что Олег Сухов со мной согласиться, что договор с агентом (агентством) – это смешанный тип договора, прямо законодательством не предусмотрен.
Регулируют правоотношения в области посреднических услуг несколько федеральных законов: ФЗ «О Защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ, ФЗ «Об Информации, Информационных технологиях и о защите информации» и др.
Однако, сам по себе риэлтерский бизнес в России имеет свой стиль. Российский.
С уверенностью можно говорить о том, что, общество не доверяет риэлторам. В слух говорит о навязанности услуг.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:53

Не знаю как в Москве, но в Краснодаре, почти не встречаются риэлторы, берущие предоплату за услуги, Расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки.
Учитывая сложность объекта правоотношений, то есть недвижимое имущество, переход права на которое обусловлено наступлением определенных условий и совершением определенных действий сторон, Требует от участника сделки внимания к деталям.
Сама по себе сфера операций с недвижимостью и посредническая деятельность достаточно многогранный вопрос.
На мой взгляд НЕЛЬЗЯ расчленять и выделять юридические услуги из риэлтерских. В том и заключается специфика риэлтерских услуг, что риэлтор, оказывая услуги, ОБЯЗАН:

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:53

Предоставить достоверную информацию, как покупателю, так и продавцу, если выражаясь языком участников обсуждения данной статьи, в момент «сведения» сторон для совершения сделки. При этом, я уверена, подтвердят ВСЕ риэлторы-практики, что при осмотре Объекта недвижимости, на протяжении всего процесса подбора, Заказчик(потребитель) услуг, задает вопросы не только касаемо инфраструктуры района и площади комнат, думаю согласятся покупатели, что их в первую очередь волнует ЗАКОННОСТЬ сделки, а продавцы поддержат. Поэтому часто можно услышать вопросы, требующие для ответов юридических познаний.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:53

А они, эти познания, далеко не у всех риэлторов есть. Наверняка директора АН, начнут возражать, что мол, якобы риэлтерские услуги заключаются в том чтобы «свести» для сделки стороны, а оформление сделки, это работа для юристов.
Позволю себе в очередной раз не согласиться. Если посмотреть на ситуацию, которая сложилась в последние годы то станет очевидным, что так просто удобно АН, а не потребителям. Ведь они отдельно берут за риэлтерские услуги и отдельно за юридические.
Будь моя воля, я бы предложила внести поправки в Закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» которые бы заключались в наделении полномочиями на сопровождение операций с недвижимостью (подбор, показ, оформление) и (поиск покупателя, показ, оформление) только адвокатами.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:53

Во-первых закон об адвокатуре уже давно существует, а во-вторых урегулирована деятельность(адвокаты наделены полномочиями) и ответственность предусмотрена.
И те, адвокаты кто выбирает для себя специализацию «Операции с недвижимостью» ею благополучно занимаются в соответствии с действующим законом. В первую очередь, уравновешивая стороны в договоре, тем самым минимизируя возможные риски в будущем.
И если при оформлении сделки, адвокат упустит существенные обстоятельства, которые повлекут расторжение сделки или судебный спор, его можно будет привлечь к ответственности, поскольку адвокаты – это юристы, оказывающие юридическую помощь на квалифицированной основе.
А АН просто уйдут в никуда, канут в лето «Улетят утки» 

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:54

В чем ценность риэлтерских услуг?
Россияне народ привыкший иметь крышу над головой, причем в собственности. Многие конечно арендуют жилье. Но это временно, почти все хотят иметь в собственности. Это факт. Поэтому рано или поздно почти для каждого встает вопрос приобретения недвижимости. Но. Недвижимость бывает разная, ликвидная и не ликвидная, жилая, коммерческая. Нюансов масса и порою человеку сложно вовсем этом разобраться, учитывая шквал самовольных строек или строек с нарушением. Человек и рад бы обратиться за помощью, но куда?

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:54

АН заявляет: - мы крупная компания, у нас собственная проверенная БАЗА недвижимости. У нас свой юридический отдел, у нас безопасно. На деле оказывается, что за их юристов надо платить отдельно, что предлагаемые объекты не всегда благонадежны, а часто вообще не актуальны.
Вот к примеру ситуация сегодняшнего дня: одно из самых крупных и известных АН в Краснодаре предлагает приобрести объекты построенные в нарушении выданного разрешения на строительство многоквартирного дома. Свидетельства на квартиры застройщик уже оформил (через суд), а коммуникации еще не подключены, не благоустроена придомовая территория, дороги разбиты. Проезд к домам как покорение Эвереста.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 13:55

Возникает большой вопрос. Что сейчас происходит в этом бизнесе риэлтерских услуг? Пытаются на последок заработать?
Не знаю. Знаю одно, что какой договор вы бы не подписывали вы в первую очередь сами должны проявить активную жизненную позицию. То есть разобраться, что вы делаете. Ведь покупка недвижимости дело не дешевое. Так почему же потребители так легкомысленны?

любовь26 января 2017, 17:49

Подскажите! Купили квартиру, после сделки оказался долг за капремонт. Тоесть риелтор не досмотрел, либо (что скорее всего) знал о нем, так как тесно общается с риелторша продавца. Можно ли привезти к ответственности?

Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 ноября 2017, 16:58

По закону долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Это как бы долг, закрепленный за квартирой. См. п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
В прошлом году в госдуме думали над тем, чтобы закрепить долги за капремонт за предыдущим собственником. Комитет по ЖКХ законопроект не поддержал, и его отклонили.

Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 ноября 2017, 18:37

Недоработка, любовь , Вашего агента. Мы включаем в договор этот пункт.

Екатерина31 мая 2018, 14:55

А если предполагаешь начать работу не с агентством, а с частным риелтором (он оформил ИП), то что нужно знать о нем заранее, как составить договор с ним? на что обратить внимание?

Виталий Черепнёв5 декабря 2016, 23:22

Олег, почему агент пропадает взяв аванс, он что не хочет заработать всю комиссию?

Ответить
Дмитрий7 декабря 2016, 16:40

Хотелось бы узнать, что по данному поводу думает генеральный директор ООО "Азбука жилья" Семенча Елена Владимировна?
Относительно конкретных фактов:
Семенча 02.02.2015г. выдала доверенность № 1-К/15 на подписание договоров от лица ООО "Азбука жилья" своей сотруднице Коворяшкиной Татьяне. И данная Коворяшкина 03 февраля 2015 года подписала Договор № 1-3-2 об оказании услуг по оформлению права собственности на квартиру с Колесовой В.В., которая через вышеозначенную "Азбуку жилья" покупала у ООО "Глав Строй" квартиру по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, мкр. "Центр -2", квартал 2, ул. Автозаводская, корп. 202. Причём 100% предоплата за выполнение данной услуги в размере 32.636 руб. была "Азбукой жилья" получена 05.02.2015.
03 июня 2016 года данный дом был введён в эксплуатацию, в соответствии с разрешением на строительство №RU50-43-5067-2016.
Однако с момента сдачи дома до сегодняшнего дня "Азбука жилья" НИЧЕГО НЕ СДЕЛАЛА из своих обязанностей, прописанных в договоре. "Азбука жилья" просит клиента направлять в свой адрес письменные заявления, которые обещает рассмотреть в ТРИДЦАТИДНЕВНЫЙ срок.
Так что грамотно составленный договор отнють не является гарантией добросовестного исполнения риэлтором своих обязанностей по договору.

Ответить
Велес недвижимость

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 декабря 2016, 19:17

Я НЕ работаю в Азбуке Жилья , но знаю практику регистрации права собственности на новострой. Факт введения дома в эксплуатацию свидетельствует только одно - это первая ступень для НАЧАЛА оформления в собственность. А впереди - высокая лестница из таких ступеней. Пока их не пройдешь - право не зарегистрируешь. Препятствий - множество! И от расторопности или нерасторопности риэлтора они не преодолеваются, поскольку, в основном, зависят от взаимоотношений между инвесторами, застройщиками и местной властью.
Знаю случай в Москве, люди живут в дом 7 лет, а права не зарегистрированы.
Риэлторы должны были Вам, как клиенту, просто указать объективные причины задержки оформления в собственность.

Дмитрий7 декабря 2016, 20:16

Я понимаю сложности оформления новостройки в частную собственность. Кстати, отсюда и разница в стоимости "первичной" и "вторичной" недвижимости.
Но то, что риэлтор предлагает клиенту отправлять письменный запрос, который риэлтор будет в течении 30 дней рассматривать, это мне не понятно.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 14:17

Дмитрий, специально для вас.
ст. 13 ФЗ «О Защите прав потребителей»
«Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей»
1. За нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
2. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
3. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 14:17

4. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
5. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.
6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 14:18

Ст. 17 «1. Защита прав потребителей осуществляется судом».
Ст. 27 Сроки выполнения работ (оказания услуг)
« 1. Исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами…»

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 14:18

Ст. 28 Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
«1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя…»

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 14:18

«…5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 14:19

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 декабря 2016, 14:19

Статья 31. Сроки удовлетворения отдельных требований потребителя

«1. Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования…»
«…3. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.»
Грамотно составьте претензию со ссылкой на пункты Договора и закона. Удачи!

Анатолий7 декабря 2016, 17:45

По сути опят одна вода..., по существу для того, чтобы был защищен именно клиент, надо прописать право на одностороннее расторжение договора и на выплату вознаграждения по результаты. А все затраты риэлтора, которые он планирует сделать во исполнение именно Вашего договора, только оплачивать обсудив конкретно за что платить.

Ответить
Денис Сальва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 декабря 2016, 18:07

Да уж, дочитал до комментария Кирилла и дальше читать не стал.

Никакую юридическую чистоту недвижимости риелторы в рамках нашего законодательства не гарантируют и не могут нести ответственность по вопросам этой гарантии.

Профессионал выполняет ряд совершенно иных функций за которые и получает свою комиссию.

Ответить
Вечный Жид8 декабря 2016, 14:49

совершенно верно, нужно самим идти в егрц и писать с продавцов заявление о подтверждении его прав и ещё каких то правообладатей, детей или выписанных по статьям УК.

Татьяна Литвинова8 декабря 2016, 18:00

"Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов" - ничего не скажешь, хороший совет гражданам... А потом в очередной раз будут писать про черных риэлторов, которые кого-то оставили без квартиры...

Ответить
Nickant14 декабря 2016, 13:18

На самом деле специфика продажи недвижимости в Москве сильно отличается от продажи в Краснодаре или на Кубани в целом. Связано это с многомиллионными ценами и стрессом которые испытывают участники сделки, именно поэтому в столице схема сделки, договора и гарантии выполнения обязательств более жесткие чем в регионах. Самостоятельно проводить сделку в таких условиях крайне сложно, а интернет ресурсы, знакомые и родственники не панацея от всех болезней и рисков связанных с приобретением недвижимости. Именно поэтому Вам и следует обращаться к агентам и платить им за их знания, опыт, умение решить Ваш жилищный вопрос, сэкономить время и деньги. Единственное от чего хочется уберечь потребителя так это от общения с неопытными агентами от которых часто и исходят все проблемы.

Ответить
марина27 ноября 2017, 13:35

БЛА-БЛА-бла....Сейчас зачем-то просят заключить дог-р , когда покупателя ещё в помине нет ! Говорят , чтоб запустить вариант в работу , рекламу дать и т.д. и т.п. Найдётся покупатель , сразу же заключат дог-р все стороны !

Ответить
Сергей Александрович К28 ноября 2017, 14:37

Без договора на поиск покупателя и в дальнейшем, на сопровождение и оформление, регистрацию и т.д., "нормальное" Агентство Недвижимости ДАЖЕ не имеет права рекламировать Вашу недвижимость с целью поиска потенциальных покупателей! Реклама, тоже стоит денег! А в договоре обе стороны, пропишут в том числе и финансовую сторону. Поиск покупателя, реклама, выезды на показы, сами показы эта уже работа, это уже затраты, которые нужно ОПЛАЧИВАТЬ, как правило после завершения сделки, о чём и будет прописано в ДОГОВОРЕ....

Борис Д28 ноября 2017, 16:14

>>> Найдётся покупатель , сразу же заключат дог-р все стороны !

Риэлтор продавца оказывает услугу по рекламированию объекта, поиску покупателя, организует сопровождение сделки. Продавцу надо только определиться, нужны ли ему эти услуги. Если не нужны, то это означает, что продавец продает квартиру самостоятельно, разместив например объявление. И если риэлтор приведет продавцу реального покупателя, то это означает, что риэлтор этот работает на покупателя и именно покупатель оплачивает его услуги. В этом случае продавцу платить что-либо риэлтору покупателя - это глупость. Но продавцу надо понимать, что не следует доверять риэлтору покупателя. Если у продавца есть опыт, то сделка пройдет нормально. А если опыта нет, то продавец в процессе сделки часто начинает нервничать, становится непредсказуемым...

Андрей25 февраля 2020, 19:52

А вы когда устраиваетесь на работу,тоже договор не заключаете? И говорите что когда отработаю месяц два,тогда заключите и зарплату мне выдадите?)) тогда вы подарок для работодателя! Как же человек будет работать на вас,без гарантий на вознаграждения? Или у вас ко всему такой подход? Вы в десяти местах заказываете пиццу и платите тому кто первый принёс? Я думаю никто не принесёт.

Ufk28 ноября 2017, 12:49

Марина, в том -то и дело что покупатель не найдётся, зачем приводить покупателя продавцу, который даже договор не хочет заключать, так он и комиссию потом не даст, поэтому продаются другие квартиры в округе, кроме Вашей, благо выбор есть!

Ответить
Борис Д28 ноября 2017, 15:05

>>> Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки...

Такое еще практикуется? Если бы мне хоть малейшим намеком попрепятствовали в контакте с продавцом, то я от такого варианта резко отказался бы. 99% видов мошенств построенно на изоляции продавца от покупателя.

Ответить
Anton11 марта 2018, 2:38

Здравствуйте, такой вопрос если был заключен обычный договор и хозяин нашёл покупателя без риелтора и все документы сделали без риелтора, ведь продавец ни чего не будет должен?

Ответить
Александр19 сентября 2018, 14:17

Я не понимаю почему риэлтеры берут процент от сделки, а не фиксированную сумму за выполненную работу, в рублях по прайс-листу... тогда и был бы порядок. Проверка документов - такая сумма... Поиск клиента - сумма в месяц... Разницы нет что продавать по сути... если сумма фиксированная.... а в процентах. это бред... повышается сумма сделки со стороны продавца на эту сумму.... а это уже в среднем 300-400 тысяч и выше в Москве... соответственно найти покупателя становится сложнее. А, особенно мне нравится пункт о предоставлении риэлтору "Эксклюзивных прав на проведение сделки"

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-19 сентября 2018, 16:03

Когда процент доходит до таких сумм , возникает вопрос в обоснованности, да и на недорогих объектах тоже комиссия кажется неоправданной. Было бы естественным ограничение подобное нотариальным услугам.

Александр19 сентября 2018, 16:10

согласен.

Александр3 декабря 2018, 4:40

Здравствуйте! Жена подписала договор о просмотре квартир. Я при этом не присутсвовал был в командировке. При осмотре одной из квартир риэлтор называет сумму. позже созванились с продавцом он назвал напорядок меньше. Сколько действителен договор? Или могу купить квартиру без риэлтора? Так как цена меньше на пару сотен тысяч.

Ответить
Телепат15 февраля 2019, 12:36

Меня удивляет поведение покупателей, которые действуют через риелторов - для чего они нужны? Интересует определенный район города - открываете интернет ресурс, настраиваете фильтр и смотрите по карте где бы вы хотели жить. Нашли вариант = звоните. Если там собственник, то вообще прекрасно. Я продаю жилья как собственник и мне часто звонят риелторы, предлагая поднять стоимость на +ххх т.р, которые я им потом должен буду отдать при совершении сделки. Я задаю резонный вопрос - неужели ваши клиенты настолько недееспособны, что сами не могут открыть интернет, позвонить мне и услышать более привлекательную для них цену? Ответ в стиле: у нас база, нам доверяют у нас толпа желающих и и.... и тишина, потому что так никто еще и не пришел с ними смотреть квартиру, одни разговоры.

Виорика11 июля 2020, 14:39

Никто и не придет, пока не заключите соглашение с АН. Найдите дурака риелтора который отдаст собственнику квартиры своего клиента бесплатно)) Думайте о чем пишите ! Вы на работу устраиваетесь тоже без тр. договора и зп получаете из интернета?

Борис Д11 июля 2020, 16:41

>>> Найдите дурака риелтора который отдаст собственнику квартиры своего клиента бесплатно))

Виорика, в этой вашей фразе нет риэлтора, а есть мошенник. Давайте называть всё своими именами. А нормальный риэлтор получает оплату от своего клиента, а не от противоположной стороны.

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июля 2020, 22:55

так ведь 50 % процентов так называемых "риэлторов" так и работают - в серую...

masha_revkova7 апреля 2019, 9:53

Здравствуйте. А обязательно в акте об оказании услуг указывать что заказчик оплатил услуги агентства, как доказать что я заплатила???

Ответить
Борис Д8 апреля 2019, 0:46

>>> как доказать что я заплатила???

Риэлтор должен вам выдать документ на бланке строгой отчетности, а с 1 июля этого года - чек через онлайн кассу в обязательном порядке.

Ответить
nastya___23 мая 2019, 17:02

Что если в договоре установлено, что одна из сторон может досрочно расторгнуть договор без штрафных санкций со своей стороны только в случае нарушения обязательств и гарантий, принятых на себя по договору другой стороной. До осуществления такой выплаты договор не может быть расторгнут.А также в договоре говорится, что в случае отказа клиента от объекта, предложенного риэлтером, а впоследствии приобретения объекта (прав по объекту) без участия риэлтера в течение 6 (шести) месяцев с момента окончания договора клиент обязан уплатить риэлтеру неустойку в двукратном размере вознаграждения. Какие нормы это нарушает?

Ответить
Лилия17 сентября 2019, 12:56

Подскажите пож.Если сначала работали с 1 риэлторами при просмотре жилья,а в итоге купили жилье у других риэлторов.Но с первыми мы его тоже смотрели,но сумма объекта у 2 оказалась дешевле на 200000.Могут первые за это подать на нас в суд???Зарание спасибо.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru