Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?

32 728 1
Что ждет арендаторов и арендодателей в 2022 году?
В уходящем году спрос и цены на аренду выросли. Но от 2022-го особых потрясений эксперты не ждут, если не считать некоторых законодательных инициатив.

2021 год оказался для рынка аренды гораздо живее предыдущего: россияне массово возвращались в города с удаленки. Спрос на аренду и жилья, и коммерческих помещений рос, а с ним увеличивались и ставки. Что будет с этим сегментом рынка в наступающем году?

Законопроекты и штрафы

Весной 2022 года депутаты Госдумы начнут изучать законопроект о создании государственной информационной системы по контролю операций на рынке аренды жилья и машино-мест. Необходимость в таком нововведении связана с развитием серого рынка аренды: на сегодняшний день бюджет недополучает от не платящих налоги арендодателей до 162 млрд рублей.

Законопроект предлагает штрафовать собственников, если те в течение 30 дней после заключения договора об аренде не внесут в онлайн-приложение сведения о сделке (физлица должны будут заплатить до 5 тыс. рублей, юрлица — до 50 тыс. рублей). Проект закона предусматривает, что все взаиморасчеты между хозяевами и их жильцами должны будут проводиться через систему Минстроя.

Вот-вот будет принят проект, добавляющий в Гражданский кодекс РФ две новые главы: «О праве собственности на недвижимость» и «Недвижимые вещи» (на момент публикации законопроект прошел третье чтение в Госдуме). Документ уравнивает в правах собственников машино-мест и собственников другой недвижимости в здании, объяснил «РБК-Недвижимости» Андрей Саунин, глава Saunin Law Practice. Такое равенство дает право пользоваться общим имуществом здания и прилегающей территорией. Следовательно, машино-места теперь можно будет сдавать в аренду не через суд (как раньше), а с согласия двух третей всех собственников дома.

Плавное развитие без неожиданностей

Большинство экспертов рассчитывают на спокойный год. «Если в следующем году не произойдет чего-то экстраординарного, то рынок аренды продолжит стабильное развитие — небольшое затишье на новогодние и майские праздники из-за временного снятия лотов с экспозиции, заметный рост спроса ближе к осени», — прогнозирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Рынок аренды сильно зависит от внешних условий: если что-то подрывает платежеспособность арендаторов, он заметно замедляется. Юлия Дымова напоминает, что такую картину мы наблюдали в 2020 году, когда во время весеннего локдауна и последующих ограничений в Москве массово закрывались предприятия сферы услуг, офисные работники переходили на удаленку, студентов перевели на дистанционное обучение.

По ее словам, из-за масштабного оттока иногородних арендаторов арендные ставки незначительно снизились. «В 2021 году жизнь начала входить в обычную колею, люди стали возвращаться в Москву, а рынок аренды сразу же ответил ростом спроса, сокращением предложения и ростом ставок».

Мнение о том, что в следующем году рынок жилой аренды Москвы будет развиваться по обычному сценарию (если этому не помешают какие-то непредвиденные факторы), поддерживает и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости».

«С мая в сегменте произойдет некоторый спад спроса, связанный в том числе с тем, что иногородние студенты на время летних каникул возвращаются домой. Летом вырастет срок экспозиции арендных квартир — клиентов на них придется искать дольше. Но в августе, наоборот, вероятен всплеск спроса, так как студенты вернутся в столицу и будут искать жилье», — полагает эксперт.

Но, на ее взгляд, если будет введен очередной локдаун, то стоит ожидать повышения интереса к аренде — люди будут искать более просторные варианты (и в городе, и за городом), считает Елена Мищенко. Одно дело, когда все члены семьи уходят на работу или учебу, другое — когда они живут и работают в одной квартире.

Ставки аренды не удивят

Если год обойдется без потрясений, не будет и шокирующих скачков ставок — в этом уверены все опрошенные эксперты: при стабильном развитии рынка ставки растут медленно и преимущественно на величину инфляции.

Елена Мищенко прогнозирует рост ставок в пределах 5%: «Колоссального повышения цен на аренду мы не ждем. Но в этот сегмент все чаще переходят квартиры, расположенные в новостройках, а это объекты хорошего качества и с соответствующей ценой. При этом такие лоты отвечают спросу: большинство арендаторов ищут хорошие варианты с ремонтом и новой мебелью. А вот «бабушкины» квартиры малоликвидны — ими интересуются те клиенты, у которых нет средств на условия получше».

Выше 5% ставки вырастут, если увеличатся ипотечные ставки: некоторые уже не смогут позволить себе покупку квартиры, и будут снимать жилье. Поэтому возможен рост цен в пределах 10% за год. 

Еще больший рост маловероятен: все-таки спрос на аренду квартир не так велик, чтобы привести к значительному росту арендных ставок, объясняет Елена Мищенко.

Есть некоторые шансы и на снижение ставок. Перспектива устроена так: многие покупали недвижимость в 2021 году с инвестиционными целями. Часть из них теперь захотят перепродать приобретение, другие, вероятно, будут сдавать его в аренду. Эти собственники начнут выходить на рынок аренды уже в 2022 году. Не исключено, что объем арендного предложения начнет пополняться. Если это произойдет, можно ждать небольшого снижения ставок, отмечает Елена Мищенко.

Подобную точку зрения разделяет и Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, увеличение срока экспозиции и ограниченность платежеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.

«Но нижняя ценовая планка, которая этой осенью поднялась на 50%, в ближайшее время вряд ли вернется на прежний уровень: во-первых, предложение пополняется медленно, во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно», — комментирует собеседница Циан.Журнала.

Цены на аренду напрямую связаны с состоянием рынка купли-продажи. Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», указывает, что не стоит сбрасывать со счетов грядущее сокращение количества сделок на рынке купли-продажи. Это произойдет из-за роста ипотечных ставок — по его прогнозам, объем сделок уменьшится примерно на 20%.

«Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов: в частности, от изменения объема предложения и уровня инфляции в стране. Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье. В противном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится», — уточняет эксперт.

Краткие итоги 2021 года на рынке аренды

Спрос. В ноябре 2021 года спрос на аренду оказался выше уровня допандемийного 2019-го на 27% и выше уровня 2020-го почти в два раза. Такие данные приводят аналитики «Миэль».

Предложение. К концу 2021 года рынок аренды подошел с дефицитом предложения. Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль», объясняет это так: 2020–2021 годы оказались очень горячими для рынка купли-продажи. Влияли и льготная ипотека, и низкая ставка рефинансирования, и отложенный спрос — все эти факторы разогнали цены.

За год рост цен на жилье в Москве составил 25%. В итоге многие собственники, которые ранее сдавали квартиры, решили продать их по хорошей цене на волне спроса — отсюда и дефицит в сегменте аренды. 

Если в ноябре 2020 года объем предложения однокомнатных квартир на столичном рынке аренды оценивался примерно в 16 тыс. объектов, то сейчас — только в 9 тыс.

Всё это спровоцировало и рост цен: за последние полгода арендная ставка, например на те же однокомнатные квартиры, в столице возросла в среднем на 12–15%, а объем предложения сократился на 40%.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 1
ID: 7666633021 декабря 2021, 19:00

спрос вырос , люди любят звонить и спрашивать , только арендаторов все меньше и меньше ))))

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru