Адвокат & риэлтор. Как купить жилье в Израиле?

 

 

 

При покупке недвижимости на первичном рынке в Израиле граждане пользуются услугами адвоката. Именно он проверяет юридическую чистоту объекта и консультирует в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью. Если речь идет о приобретении объекта на вторичном рынке, участие адвоката становится обязательным.

 

 

 

— Можно обратиться и в агентство, но не стоит забывать, что главная задача риэлтора — поиск недвижимости, а задача адвоката — защита интересов покупателя. Именно адвокат (а не риэлтор) несет ответственность за чистоту сделки. Риэлтор же выступает лишь посредником и отвечает только за свои услуги, указанные в договоре. За них и получает комиссию.

 

 

 

— Я бы так не сказал: отбор в профессию строгий. Далеко не каждый желающий может работать на рынке недвижимости Израиля: риэлтор должен сдать экзамен и получить лицензию в Министерстве юстиции. Несмотря на то что в договоре нет пункта о проверке чистоты квартиры, риэлторы внимательно изучают объект. И если, на их взгляд, в истории квартиры есть нечто подозрительное, они обязательно предупредят покупателя. Хотя, конечно, бывают и досадные ошибки. Это связано с возросшим после отмены виз спросом на недвижимость Израиля. Пользуясь ажиотажем, некоторые недобросовестные компании грешат не совсем чистыми сделками. Хотя надо сказать, что, как только подобные факты выявляются, законодатели тут же устраняют брешь в праве, и второй раз провернуть подобную аферу уже не удастся.

 

 

 

— Это надо сделать обязательно. В лицензии имеется фотография и отражена вся информация о риэлторе. Кроме того, ее номер можно проверить в базе данных. Так что если вы обращаетесь за помощью в небольшую компанию или к частному посреднику, услуги которого кажутся вам дешевле, не забывайте проверить у него документ, который дает ему право работать на этом рынке. Иначе потом предъявить претензии будет некому.

 

 

 

— На это уходит обычно три — шесть месяцев. Если меняется назначение объекта, то дольше. Могут уйти и годы, если это памятник архитектуры или земли сельхозназначения.

 

Если нет разрешения на строительство, то обносить забором выделенный под застройку участок нельзя. И продавать тоже ничего нельзя, а вот рекламу давать можно.

 

 

 

— Если вы участвуете в долевом строительстве, то оплату своей будущей квартиры осуществляете поэтапно и только через банк. Всю сумму сразу и в офисе компании у нас никто не платит. Вы приходите в банк, который курирует проект, и вносите не более 7% от стоимости квартиры. Если строительные работы уже начаты, то оплачиваете до 25%. Далее правил нет: по договоренности со строительной компанией вы вносите оставшуюся сумму по частям, исключая 10–15% стоимости объекта, которые передаются лишь по завершении строительства. То есть пока вы не получили ключи, вы не выплачиваете полную стоимость недвижимости.

 

 

 

— Конечно. Есть даже такие банки, которые не требуют оплату по кредиту, пока вы не вселитесь в квартиру. Ведь многие люди на время строительства объекта арендуют жилплощадь, поэтому им тяжело одновременно выплачивать ипотеку за жилье, которого еще нет, и платить аренду за съемную квартиру.

 

Создавая такие условия для заемщиков, банк, конечно, контролирует строительный процесс вплоть до того, что проверяет качество бетона. Иначе нельзя, ведь не должно быть никаких сбоев, или клиент уйдет в другой банк. Кредитная организация стремится гарантировать заемщикам, что инвестиции пойдут именно на возведение дома, а не на другие цели.

 

Ипотека в Израиле давно уже неотъемлемая часть рынка недвижимости. Примерно 95% населения покупает квартиру с помощью кредитов (процентные ставки 2,5–4%), поэтому никаких накладок быть не должно.

 

 

 

— Напротив, жилье строят только серьезные и крупные компании. Новичков даже не допустят к участию в тендере, поскольку главные критерии — репутация и стаж работы на рынке. Потому, если компания выиграла подряд на строительство, никто не сомневается, что дом будет достроен. Плюс ко всему застройщик дает семилетнюю гарантию качества возведенного объекта. Через год после сдачи дома к жильцам приходит инспектор и проверяет, не осело ли здание, не появились ли трещины на стенах. Если инспектор выявит некачественную работу застройщика, все ремонтные работы строительная компания обязана выполнить бесплатно.

 

 

 

— Да. Застройщик обязуется предоставить дольщику жилье в срок, указанный в договоре. Если по каким-то причинам сдача дома задерживается, ему придется выплачивать стоимость аренды за квартиру, в которой живет покупатель во время строительства. Это нормально и законно.

 

 

 

— Таких рисков в Израиле нет. В любом муниципалитете работает независимая комиссия, которая и дает разрешение на застройку. Она мониторит ход строительства и принимает обращения и жалобы граждан. Эта комиссия не подчиняется ни мэру, ни вице-мэру, а только госкомитету. Поэтому смена главы муниципалитета никак не отражается на темпах строительства. Если есть разрешение, то свернуть стройку уже нельзя. Для этого должны быть очень веские основания.

 

 

 

— Думаю, что лучше обратиться в строительную компанию. Для оформления сделок застройщик нанимает адвоката, который проконсультирует будущего покупателя бесплатно, так как он получает комиссию от каждой продажи. Можно зайти в администрацию муниципалитета и все узнать о строительстве объекта, эта информация ни от кого не утаивается.

 

 

 

— Значительно. Смотрите сами: на начальном этапе строительства человек купил квартиру за 1 млн 700 тыс. шекелей. Это порядка 485 тыс. долл. Через два года, когда дом сдан и все жильцы заселились, квартира стоит уже 715 тыс. долл. Так что покупать на нуле выгодно и безопасно.

 

 

 

— Конечно, сможет, у нас с этим нет проблем. Можно заплатить 15 долл. и получить все документы: что это за недвижимость, кто ею владеет, есть ли обременения и пр. Узнавать всю историю квартиры необязательно. Если недвижимость обременена, то это будет отражено в выданной вам справке. Тем не менее, если покупателя интересует дополнительная информация, он может обратиться к адвокату, который имеет доступ к базе данных. Либо в администрацию муниципалитета, предъявив предварительный договор о купле-продаже, который он заключил с продавцом.

 

 

 

— Нет, государство отвечает за совершенную сделку. К примеру, если гражданин уже заплатил 10% аванса, он может попросить продавца включить его в список потенциальных покупателей. Это делается для того, чтобы забронированную квартиру не могли продать другому лицу. К сожалению, раньше такое было. Но затем оперативно внесли поправку в закон, и обман стал невозможен. Таким образом, если приходит другой человек, он видит запись о том, что данная квартира уже покупается. Еще одним претендентом он стать не может даже в том случае, если первый отказался от приобретения недвижимости. Пока есть запись о потенциальном покупателе, даже аванс нельзя внести. Понятно, что и совершить сделку тоже нельзя.

 

На сегодня законодательство Израиля максимально гарантирует чистоту сделки. У нас никогда никого не выселяли из квартиры. Честный покупатель обязательно получит жилье, а мошенников найдут и накажут.

 

 

 

Была компания, которая анонсировала строительство дома со всеми удобствами и отделкой. Под эти обещания ее владельцы собрали деньги с дольщиков и скрылись. Государство же компенсировало обманутым гражданам все понесенные убытки. После этого случая чиновники приняли закон, который сделал невозможными подобные махинации. А мошенников привлекли к уголовной ответственности.

 

В России часто возникают проблемы из-за внезапно объявившихся наследников. Квартира уже продана, но они заявляют на нее свои права и отсуживают у нового владельца. В Израиле такое произойти не может. Все обременения объекта недвижимости отражены в документах. Если покупатель приобрел квартиру, которая по документам чиста, никто не может на нее претендовать, тем более если уже внесены все деньги. Договор не могут расторгнуть, а наследники должны разбираться между собой и делить полученные деньги. Если сделка чистая, при чем здесь добросовестный покупатель? А вот тот, кто получил деньги, пусть и выделяет часть дохода забытому наследнику.

 

 

 

— Был случай, когда клиент купил квартиру без привлечения адвоката, но документ о собственности не может получить до сих пор. Дело в том, что риэлторы не до конца проверили юридическую чистоту сделки. И получилось, что на бумаге квартиру продали, деньги взяли, но собственником покупатель так и не стал из-за того, что квартира обременена. Он в ней живет, но принадлежит недвижимость до сих пор продавцу.

 

Взыскать денежную компенсацию за допущенные ошибки с риэлтора можно, но только через суд. И здесь все зависит от активности покупателя. Если он верит обещаниям риэлтора и ждет, пока тот разберется с проблемой, может истечь срок давности подачи искового заявления.

 

 

— То учреждение, где он работает, несет ответственность за его действия. Был случай, когда арендодатель сдавал квартиру военным пенсионерам, получающим дотации от Министерства обороны. Арендаторы сфабриковали документы, согласно которым аренду должно было оплачивать Министерство обороны. И не платили за квартиру восемь месяцев. Все это время хозяйка жилья терпеливо ждала, пока не пришла в Министерство с вопросом, почему она не получает арендную плату. Сотрудники военного ведомства были очень удивлены, но заплатили за обманщиков. Однако после этого хитрых пенсионеров заставили возместить все расходы.

 

 

 

— В соответствии с принятыми 16 февраля 2011 г. поправками в Закон «О налогообложении сделок с недвижимостью» расширено действие налоговых льгот на приобретение первого дома или квартиры. Если жилье стоит не дороже 1 млн 350 тыс. шекелей, гражданин освобождается от уплаты налога на покупку. Ранее планка льготного налогообложения была ниже — 1 млн. 140 тыс. шекелей. За приобретение первой квартиры стоимостью от 1 млн 350 тыс. шекелей до 1 млн 601 тыс. шекелей покупатель будет платить налог в размере 3,5% суммы сделки, а при покупке квартиры дороже 1 млн 601 тыс. шекелей размер налога составит 5% суммы сделки. В то же время расчет налога на покупку второй и последующих квартир другой. Вместо 3,5% при покупке жилья за 1 млн шекелей инвестору придется платить 5%-ный налог; на квартиры стоимостью до 3 млн шекелей — 6% вместо 5%; и 7% вместо тех же 5% на квартиры стоимостью свыше 3 млн шекелей.

 

 

 

— Жилье продолжает расти в цене, несмотря на усилия правительства. Конечно, растущий рынок очень привлекателен для инвесторов. Дело в том, что у нас не было спада даже во время мирового финансового кризиса. Причиной тому дефицит жилья. Несмотря на то что в 2010 г. началось масштабное строительство новых квартир, спрос все еще превышает предложение. Такая диспропорция стимулирует новый виток цен на недвижимость.

 

Стоимость жилья определяет его месторасположение. К примеру, в Тель-Авиве 1 кв. м жилья стоит в среднем 5 тыс. долл. В элитных квартирах — 15–17 тыс. долл. И этот рынок всегда ликвиден, так как строить практически уже негде. Сейчас здесь больше достраивают, перестраивают, реставрируют.

 

 

 

— Если брать прибрежную зону, то там стоимость метра колеблется в районе 3–3,5 тыс. долл. Причем чем больше туристов, тем дороже недвижимость в этом городе. Наибольшей популярностью пользуются двух-трехкомнатные квартиры на берегу моря стоимостью около 300 тыс. долл.: именно этот сегмент жилья особенно востребован у российских и украинских покупателей. В связи с тем, что рынок Израиля испытывает нехватку двух-трехкомнатных квартир и эта категория жилья является высоколиквидной, могу спрогнозировать еще большее увеличение дефицита в этом сегменте, а также рост стоимости таких квартир. Полагаю, что можно ожидать повышение цен и на аренду. В сезон достаточно сложно найти номер в отелях Израиля, поэтому туристы предпочитают снимать апартаменты или дом. На мой взгляд, сейчас лучшее время для инвесторов: покупка недвижимости на берегу моря может принести солидную прибыль от аренды.