недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Что будет с ценами на жилье?

11 609 22
Что будет с ценами на жилье?
4 августа Циан совместно с группой компаний ФСК провел вебинар «Жилье и цены: покупать сейчас или ждать?».

Потенциальные покупатели жилья в полной растерянности. С одной стороны, кризис, пандемия, падение доходов, цены должны пойти вниз. Сидим и ждем, пока подешевеет? С другой стороны, застройщиков на рынке все меньше, количество новостроек падает, льготную ипотеку решили не продлевать. Срочно бежим, пока не разобрали последнее? Что делать?

Разобраться, что происходит на рынке недвижимости, потенциальным покупателям помогают руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов и Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. Модератор вебинара — Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.

Как пандемия перевесила ценники

avatar

Алексей Поповруководитель Аналитического центра Циан

Ожидаемого пессимистами падения рынка во время самоизоляции не произошло. Более того, новостройки продолжали дорожать: в Московском регионе рост стоимости по отношению к январю 2020 года составил 5%, в других регионах — до 9%. Параллельно с этим отмечалось снижение количества сделок. По итогам I полугодия 2020-го снижение составило 30%, рассказал Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. По данным Циан, на вторичном рынке стоимость квадратного метра в Москве осталась прежней — 210 тыс. рублей. В регионах же наблюдалась необычная ситуация: параллельно с ростом цен на новостройки стоимость жилья на вторичном рынке стала снижаться. Такое происходит крайне редко. Больше всего пострадал рынок аренды: ставки в Москве снизились на 12%, в регионах — на 9%.

Когда застройщик побежит за покупателем, умоляя купить квартиру со скидкой?

avatar

Ольга Тумайкинакоммерческий директор ГК ФСК

«В обозримом будущем этого точно не произойдет, — обрывает наши мечты Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. — Если человеку необходима квартира, покупать ее нужно сейчас: ожидание суперусловий редко бывает оправданным. Некоторые покупатели сегодня действительно заняли выжидательную позицию и говорят: «Вы еще за нами бегать будете, предлагая 15% скидки». Однако сейчас мы наблюдаем высокий спрос на жилье. Июль по продажам закрыли так, как и планировали в начале этого года. С июня мы стали планово повышать цены, и никаких больших скидок не предвидится».

На рынке недвижимости наблюдается тенденция укрупнения застройщиков, небольшие компании, не выдержав конкуренции, уходят. В 2019 году было выдано на 50% меньше разрешений на строительство, чем в 2018-м, и в текущем году тренд на снижение продолжается. Все это ведет к снижению будущего предложения и, соответственно, росту цен. Все новые объекты выходят по схеме эскроу, и здесь никаких распродаж в принципе ждать не стоит, так как эта схема влечет за собой дополнительные издержки, которые ведут к удорожанию себестоимости строительства. Как рассказала Ольга Тумайкина, если раньше ГК ФСК прогнозировала 20–25% роста цен от старта продаж до ввода в эксплуатацию, сейчас закладывает 15% роста и выводит проект в продажу по более высокой цене. Не надо забывать и о курсе доллара и евро, рост которых также влияет на стоимость строительных материалов.

Основным движущим фактором продажи сегодня является ипотека с господдержкой под 6,5%. «На наших проектах с помощью ипотеки продается до 70% и более квартир, — рассказывает Ольга Тумайкина. — Ряд банков по собственной инициативе снижает ставки до 6%, 5,9% и т. д. У нас, как и у других застройщиков, есть совместная с банками программа субсидирования — 0,01 и 0,05% до конца года (затем с начала 2021 года —   6,5%)».

Впрочем, как признается спикер, существует риск резкого прекращения спроса. 

Это может произойти, если льготная ипотека внезапно прекратится. Тогда будет использоваться программа субсидирования ставки застройщиком. «Во время пандемии мы запускали для клиентов такие акции, как страховка от потери работы, или "купи сейчас, плати потом" (клиент вносит 20% от стоимости жилья сразу, а ипотеку берет за полгода до ввода дома). Скорее мы будем использовать подобные программы субсидирования, рассрочки, чем снижать стоимость жилья», — говорит Ольга Тумайкина.

Девелоперы не намерены снижать стоимость жилья. 

Однако не нужно забывать о том, что у нас заметно уменьшились реальные доходы населения, растет безработица, у людей снижается уверенность в завтрашнем дне, напоминает Алексей Попов. «Поэтому говорить о том, что цены на недвижимость ни при каких обстоятельствах снижаться не будут, я бы не стал. Если в текущих условиях станет сложно обеспечивать темпы продаж, нужно будет что-то придумывать и с ценовой политикой, — рассуждает Алексей Попов. — На стыке двух этих факторов — с одной стороны, эскроу-счета, дешевая ипотека, активность инвесторов, которые будут стараться сохранить свои средства, переводя их в квадратные метры, с другой — сложная ситуация в экономике и в мире, вот и будут балансировать цены».

Объем предложения на первичном рынке сокращается, но при этом остается достаточно большим. Сегодняшнюю ситуацию нельзя сравнить с 2017 годом, когда на рынке было выставлено 120 тыс. квартир в Москве и Московской области, сейчас количество активно продаваемых квартир и апартаментов составляет около 75 тыс. лотов, но это все равно очень много, считает Алексей Попов. Кроме того, есть так называемые запасы застройщиков, в которые входят проекты, получившие разрешительную документацию, но пока не вышедшие на рынок.

Если в 2010 году после отставки Лужкова в Москве был рынок продавца, то сейчас — рынок покупателя. 

Тот факт, что в каждом районе Москвы, Новой Москвы и Подмосковья можно всегда найти проект комфорт-класса, не позволяет говорить, что в Москве существует недостаток предложения, отмечает Алексей Попов.

Что выгоднее брать? Не опасно ли покупать новостройку?

Однозначно рекомендовать покупателю срочно бежать в офис продаж к застройщику или звонить по объявлениям на Циан собственникам квартир на вторичном рынке нельзя: у каждого человека своя жизненная ситуация и свои потребности.

Если нужно переехать в новую квартиру как можно скорее, имеет смысл присмотреться к новостройкам, где квартиры часто предлагаются с отделкой, рекомендует Ольга Тумайкина. Сейчас есть тренд ухода сотрудников на удаленный формат работы, поэтому застройщики пытаются предложить разные варианты планировок, в которых предусмотрено несколько функциональных зон, в том числе и рабочие места. Можно также рассматривать квартиры с европланировками, где есть кухня-гостиная и несколько спален, в которых можно будет в случае необходимости выделить место для работы.

«Когда люди посидели в самоизоляции в 50-метровых студиях, они поняли, что это не самое эффективное вложение средств», — соглашается Алексей Попов. 

Он считает, что сейчас застройщики будут проектировать компактные квартиры с отдельными комнатами. Наибольшим спросом будут пользоваться небольшие двух-трехкомнатные квартиры.

При выборе проекта в Новой Москве — локации, которая сегодня пользуется большим спросом, Алексей Попов рекомендует обратить внимание на то, что будет происходить непосредственно с тем кварталом, в котором вы выбираете жилье. Вряд ли вы хотите жить в квартире с окнами на строительство следующих очередей. Нужно смотреть на перспективы освоения следующих участков.

А вот опасаться покупать жилье в новостройке сегодня не стоит. «Нормативно-правовая база шагнула вперед. Несмотря на пандемию, историй о каких-то крупных банкротствах застройщиков мы не слышим, можно говорить о том, что система продаж по эскроу-счетам достаточно хорошо защищает покупателей жилья», — говорит Алексей Попов. Однако все же имеет смысл поискать информацию о застройщике в Сети, познакомиться с историей компании, уже готовыми объектами, рекомендует Ольга Тумайкина. В пользу приобретения жилья на первичном рынке выступают льготная ипотека и ряд интересных льготных программ от девелопера.

Если на первичном рынке торг пока неуместен, то на вторичном продавцы готовы на дисконты. 

И если вы не хотите брать ипотеку или, например, не хватает немного денег на квартиру, которую вы хотите, имеет смысл поискать варианты на вторичке. Здесь сделки происходят вне зависимости от экономических кризисов и пандемии, и с точки зрения соотношения спроса и предложения этот рынок лучше откалиброван. «Рост цен на вторичном рынке сдерживает еще один фактор — это конкуренция с новостройками, — говорит Алексей Попов. — Вторичное жилье даже в Москве физически и морально устарело. Новому поколению покупателей сложно объяснить, что квартира на Кутузовском или Ленинском проспекте — это важное вложение, которое должно стоить больше, чем новостройка. Квартира в новостройке сейчас в приоритете у покупателя».

Сейчас первичка дорожает, а вторичка дешевеет из-за того, что на новостройки действует льготная ипотека. Как только ее действие прекратится, покупатели могут быть более свободными в своем выборе, отмечает Алексей Попов. 

Не нужно путать туризм с эмиграцией

В марте-апреле количество запросов как по аренде, так и по покупке загородной недвижимости побило все рекорды. Просмотров было в 5–6 раньше, чем в тот же день прошлого года. Однако не нужно путать туризм с эмиграцией. Массового переезда за город все ждали в 90-е годы , в 2000-е, но этого не произошло.Одно дело, когда вы временно живете на даче, и другое — полноценный переезд за город. Есть объективные проблемы с инфраструктурой, даже в пригородах Москвы, предостерегает Алексей Попов. Существует и недостаток качественного предложения. Да, можно купить участок без подряда, вкладывать ежегодно определенные деньги в строительство дома, но если процесс растягивается на годы, это не решение вопроса, а образ жизни. 

Адекватного предложения поменять московскую квартиру на загородный дом с газом-водоснабжением-телефоном-интернетом, и чтобы все это работало и не ломалось, на рынке очень немного. 

Когда оно появится, можно будет говорить о массовом исходе москвичей в пригороды. Но в решении этого вопроса без помощи государства не обойтись: создать качественную инфраструктуру в рамках частных поселков застройщики не смогут.

Если хотите заплатить чуть меньше и согласны нести определенные риски, связанные, например, с более высокой оплатой коммунальных услуг, можно рассмотреть апартаменты в качестве альтернативы жилью, говорит Алексей Попов.Риски связаны не только с более высокой стоимостью коммуналки, а с тем, что тарифы для квартиры утверждаются Министерством экономического развития, а для апартаментов — нет, поэтому их владельцы не защищены от произвола управляющей компании.

В страхе потерять свои сбережения из-за падения курса рубля и снижения ставок по депозитам сегодня многие решают перевести свои рубли в квадратные метры. «Прежде чем покупать недвижимость в качестве инвестиций, нужно хорошо подумать, — предупреждает Алексей Попов. — Как вы планируете сдавать жилье: посуточно или на длительный срок? Если планируете заниматься сдачей квартиры в краткосрочную аренду, вам потребуется много времени, либо придется нанимать сотрудника для клининга». Также  спикер напомнил, что в этом году многим собственникам пришлось перепрофилировать сдачу в аренду из краткосрочной в долгосрочную, так как потоки командировочных и туристов прекратились.

Ольга Тумайкина в качестве инвестиций рекомендует рассматривать апартаменты в апарт-отелях, где доходность может достигать 12%, а заботу о клининге, аренде и прочем возьмет на себя управляющая компания. Такой проект в компании ГК ФСК также имеется.

«Если не прилетит очередная стая черных лебедей, через год мы увидим рост цен в новостройках. Но темпы роста будут ниже, чем сегодня. На вторичном рынке средние цены будут стабильными. Часть из 12%-го падения ставки аренды с началом бизнес-сезона отыграется, однако полностью вернуться на докризисный уровень ставка сможет только после возвращения реальных доходов населения. Нам нужно привыкать жить в условиях новой ценовой реальности», — резюмирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

Комментарии 22
ID: 211943146 августа 2020, 17:24

как всегда - ни о чем... все статьи, как под копирку написаны

Ответить
Ольга Жирикова6 августа 2020, 19:45

"Просмотров было в 5-6 раньше, чем в тот же день прошлого года. "
Пардон, что сие бы значило?
Всё очень плохо? Ну это уже понятно, что квартира в Москве скоро будет стоить дешевле мешка гречки... Но всё же...

Ответить
Andrey Perelman7 августа 2020, 17:04

Пишу еще раз: "Статья ни о чем. Соглашусь. Хоть кто нибудь редактирует этот словесный понос? Циан вообще скатился, что ни статья, то мусор какой-то".

Циан, почему удаляете этот комментарий за нарушение правил сайта? Какое правило нарушено? Я просто высказал свое мнение. Нецензурно не выражаюсь. Какое слово вас задело? Понос? Так оно ни в одном словаре не указано как ругательное. Моя позиция не совпадает с позицией циан или что?)) Что за клоунада от уважаемого (или нет) сайта? Читайте материал, прежде чем его выкладывать. Это действительно мусорная статья которая противоречит себе же несколько раз)

Ответить
Сергей ТСТ12 августа 2020, 18:24

Правило одно , нельзя писать негативные комментарии .. про недвижимость ))))

Елена Николаевна7 августа 2020, 23:33

"Просмотров было в 5–6 раньше, чем в тот же день прошлого года"
Это как понять?

Ответить
Аля8 августа 2020, 11:14

"Ну это уже понятно, что квартира в Москве скоро будет стоить дешевле мешка гречки..." В смысле, что за чушь вы изрекли.

Ответить
Ольга Жирикова8 августа 2020, 12:16

Аля не умеет в иронию, очевидно.=)

ID: 224383778 августа 2020, 13:45

просто вы с игорем тут постоянно пишите, что все, якобы, ждут цены на квартиры в москве то за мешок гречки, то бесплатно, поэтому за этим абсурдом не видно вашу позицию - вы считаете, что цены не могут просесть и на 10%?

Лекс Лютор8 августа 2020, 17:04

Если уж говорите про мешок гречки , то договаривайте за мешок гречки в ипотеку на 25 лет ...

Юлия12 августа 2020, 17:17

Ну что и требовалось доказать-ничего не дешевело и не будет, как тут горе-прогнозисты орали)

Ответить
ID: 2119431413 августа 2020, 8:40

Возьмите любое объявление на ЦИАН и посмотрите историю цены. Вы увидите, что в 90% случаев цены снижаются, а не растут. Мы сейчас для себя смотрим квартиру и варианты 3хкомнатных, которые мы смотрели в начале года стоили около 13 млн, сейчас уже можно находить за 11,5млн. Расскажите еще, что ничего не дешевеет.

Сергей ТСТ12 августа 2020, 18:32

цену определяет спрос , а спрос демография и потоки мигрантов как внутренних так и внешних ... гляньте сколько квартир сдают в год Москве и Области и какая рождаемость была 20-30 лет назад .. и откорректируйте эту цифру количеством учеников в школах .. не может быть чтоб количество выпускников в школах была меньше сдаваемых в эксплуатацию квартир .. сегодня в регионе школу оканчивает менее 200 тысяч учеников и сдается более 200 тысяч квартир и так уже десять лет .. Всем Мегаманипуляторам твердое Пять .. за то что даже могут цену поднять ...

Ответить
Lena12 августа 2020, 18:34

все ровно наоборот. В Рязани вторичка дорожает, а новострой дешевеет. Северная компания, вместе со льготной ипотекой дает скидку 450 тыс. с квартиры, дома за Глобусом сделали по сельской ипотеке, но дураков уже всех заселили в новострой, а новых дураков пока не прибыло. Чем брать новострой, возведенный на бывших болотах, оврагах и заливных лугах, без всякой инфораструктуры ( нет остановок общественного транспорта, нет детсадов, школ, супермаркетов), люди поняли фишку и предпочитают брать вторичку в развитом районе со всеми удобствами. А ремонт, что в новострое, что во вторичке - одинаково стоит. Качество ремонта опять же зависит от возможностей хозяина квартиры.

Ответить
Василий13 августа 2020, 15:21

А чем, вы думаете, обернётся сворачивание программы льготной ипотеки? Спрос на новостройки (в какой-нибудь Новой Москве) упадёт и они упадёт в цене? А как это скажется на вторичке в Москве?

Ответить
Сергей ТСТ13 августа 2020, 18:36

Не отменят не переживай уже не льготная есть 7,4 % к 1 ноябрю 6,5 % уже будет выше рыночной ипотеки .. чего я думаю ( не путать с понятием жду ) .. ипотека будет стремиться к нулевой ставки .. т.е следующий этап это еще боле дешевая ипотека ..

Василий13 августа 2020, 19:03

Реклама - это одно. Я реального получения такой ипотеки не знаю. От 9% да. А Вы знаете людей, кто под 7.4% получил?

ID: 1480459613 августа 2020, 22:44

Зачем вообще строить квартиры со статусом АПАРТАМЕНТЫ кому они нужны. Прописаться в них нельзя жкх дороже. Надо на законодательном уровне запретить строить АПАРТАМЕНТЫ.

Ответить
Георгиевич Владимир15 августа 2020, 20:11

Дешевеет, не нада выдавать желаемое за реальное. Казань к январю август минус 10-17%

Ответить
ID16 августа 2020, 10:07

Севастополь +5-10% к январю.

Ответить
Дмитрий Искра16 августа 2020, 12:31

Москва: +10 к январю 2020. https://www.cian.ru/blogs-tseny-budut-rasti-304582/

Ответить
Сергей ТСТ16 августа 2020, 19:39

Москва Московская область в 3-4 кварталу 2021 года минус 5-25 % рублевый номинал при курсе ниже 70-75 ...в долларовом эквиваленте .. минус 10-30 % ... относительно золота цены на недвижимость за 15 лет упали в ДЕСЯТЬ раз .относительно вечно умирающего доллара ( ну можно в евро или вообще относительно индекса валют ) падение 60 % .. т.е в 2,5 раза .. но валюта или корзина валют тоже имеет свойства дешеветь .. ( инфляция есть и у резервных валют ) . те бетон как вложение не оправдали себя в разрезе 5 лет или 15 лет .. дальше еще круче будет .. 15 лет демографического застоя ( наличное население ( местные + иногородние ) не растет ... а стоить строят как будто у всех по три ребенка ...

Ответить
Юрий13 сентября 2020, 20:04

Ещё ни один риэлтор не сказал, что квартиру надо покупать потом. Все всегда говорят, что надо покупать сейчас.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]