Квартиру в строящемся доме можно купить не только у застройщика, но и у частного инвестора или паевого фонда. Подобные сделки называют переуступкой прав. Продавец договаривается с покупателем о переходе права собственности на объект, который фактически еще не существует. Продавать недостроенную недвижимость запрещено законом, но купить жилье в доме, не сданном в эксплуатацию, можно по договору цессии (переуступки прав). Покупатель, заключая такую сделку, получает права и обязанности дольщика.
Об особенностях таких сделок «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, работающие на столичном рынке новостроек.
По данным Ростреестра, большинство покупателей новых квартир предпочитают приобретать жилье напрямую у застройщика. Доля таких сделок в столице составляет более 70%. На втором месте — оптовые сделки, когда юридические лица выкупают у застройщика часть квартир. На переуступку прав приходится всего 3%.
Зачем прибегают к договору переуступки, если можно купить жилье у застройщика без лишней волокиты? Это имеет смысл, если человек хочет приобрести квартиру с определенными характеристиками, а в жилом комплексе такие лоты уже закончились. Например, в ЖК может быть всего пару квартир экономкласса с четырьмя комнатами. Нередко инвесторы выкупают их заранее, чтобы выгодно перепродать.
Гендиректор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова отмечает, что преимущество договора переуступки права в том, что документ нужно регистрировать в Росреестре. Покупатель становится полноправным дольщиков, получает все соответствующие права и обязанности.
Доля перепродаж снижается
Риэлторы отмечают, что в Москве и Московской области число квартир, продаваемых по переуступке прав, в последнее время сократилось. Глава департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий рассказал изданию, что два года назад снизилось количество людей со свободными средствами. Около 20% инвесторов решили оставить квартиры для собственного проживания, поэтому доля перепродаж упала.
В «Бон Тон» заметили, что в этом году доля граждан, перепродающих квартиры в новостройках, снизилась. В компании полагают, что причина этого в снижении доходности инвестиций в жилье.
С января 2015 года частные инвесторы практически не вкладывают средства в новостройки, говорит управляющий партнер риелторского агентства «Национальная недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. Доля инвестиций юридических лиц и закрытых паевых инвестфондов значительно снизилась. На жилищном рынке с 2015 года наблюдается продолжительный спад. Эксперт полагает, что в ближайшие годы этот тренд сохранится. Это связано с тем, что предложение жилья превышает спрос, а также с последствиями демографического кризиса. К тому же, на рынок выйдет большой объем нового жилья, строящегося по программе реновации, в результате чего предложение увеличится.
Кто предлагает переуступку прав?
Пантелеймонов выделяет несколько групп продавцов, предлагающих квартиры по переуступке. В первую группу входят инвесторы. Среди них есть частные и юридические лица, а также закрытые паевые инвестиционные фонды. Вторая группа это подрядчики, оказывающие застройщикам строительные, маркетинговые или другие услуги. Компания рассчитывается с ними «квадратами», а они хотят перевести их в рублевый эквивалент. Еще одна группа — люди, купившие жилье для себя, но впоследствии решившие продать квартиру. Четвертая группа — те, кто покупает квартиру с целью ее сдачи в аренду. Доля таких инвесторов в проектах эконом- и комфорт-класса составляет менее 3%.
