недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыТенденции рынка

новое в стройке

Вся Россия 2 649 39

Добрый день, коллеги,

По поводу грядущих изменений в строительном законодательстве, мне не очень понятен один момент: Если застройщики не смогут воспользоваться деньгами дольщиков до момента разрешения на ввод в эксплуатацию дома, означает ли это, что продаж на стадии строительства дома, т.е. по более низким ценам не будет? Зачем застройщику терять в маржинальности, если деньгами он не может воспользоваться в данный момент, а воспользуется только через 1-3 года когда деньги сильно потеряют покупательскую способность. Или я чего-то не понимаю. Спасибо.

Советы 39
Михаил МорозанЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 января 2019, 12:20

Здравствуйте, так застройщики уже продают по ценам вторичного рынка, вот только дольщику ещё ждать нужно год-два своей квартиры. Посмотрите внимательно цены, по Спб они практически космические. С уважением.

ID: 2011509517 января 2019, 12:28

Михаил, спасибо за ответ, но я даже не о цифрах говорю, а о необходимости продаж на стадии строительства с точки зрения застройщика. Ведь "потом" всегда дороже чем "теперь".

Застройка Юга17 января 2019, 12:34

Добрый день! Застройщик будет вынужден продавать квартиры в том случае, если у него не будет собственных средств на строительство. Ну а банки соответственно не будут кредитовать без продаж.

ID: 2011509517 января 2019, 12:43

Застройка, юга, так застройщик этими деньгами не сможет воспользоваться, т.к. они будут заморожены на эскроу-счетах до сдачи дома.

Застройка Юга17 января 2019, 12:47

Конечно не сможет. Но банк не будет кредитовать застройщика, если у него не будет продаж и соответственно поступлений на экскроу счета банка.

Добрый день. Когда продают "теперь", то согласен с Застройкой Юга, это значит что застройщик испытывает проблемы с деньгами на операционную деятельность. Поэтому надо продавать сейчас иначе "потом" не наступит. Сегодня консультировал клиента по одному застройщику. По обещаниям застройщика во 2 квартале 2020 года сдадутся 6 (шесть) корпусов, правда пятиэтажных. В продажу "выбросил" всего 15 кв (от студии до трёшки), но пока нет даже котлована!!! Разрешение на строительство получено только в конце 2018года. Но цены на квартиры .....,как правильно заметил Михаил, вторичные.

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 января 2019, 13:13

Рекомендую дождаться комментариев официальных лиц, застройщиков, кредиторов. Следует учитывать что, любое нововведение требует практической отработки, доработки договорной базы, корректировки документооборота, учёта, отчётности, а так же коммерческого просчёта. Поэтому, домыслы на тему "что будет если что нибудь будет" могут оказаться несостоятельны.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-17 января 2019, 13:30

Сергей Румянцев
сегодня в 13:13
"Рекомендую дождаться комментариев официальных лиц, застройщиков, кредиторов."

- А что они часто говорят правду и то что на самом деле думают?

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 января 2019, 13:42

Нет, не часто, или не всегда. А почему? Потому сами не всегда хорошо знают предмет разговора. Но, хоть всё же и хоть что то. А остальное сами додумаем или "нароем". Ведь мы же специалисты, верно? :).

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 января 2019, 14:23

Добрый день.
Если исходить из того, что застройщику нужно продать довольно большой объём квартир... то почему бы на начальном этапе не сделать цены более низкими?! Все же легче продать за пару лет, чем сразу всё после сдачи дома. Если не будет ценовой дифференциации, то на начальном этапе просто не будут покупать. Кроме того, думаю тут все сложнее и основано на кредитах застройщикам, а точнее на их условиях по процентам. Наверняка банки дают более низкий процент с учетом того, что часть денег сразу начнет возвращаться и снова работать. Мне все же кажется, что экономический смысл продаж на начальных этапах по более низким ценам есть.

Анетта Шершевская17 января 2019, 16:44

Согласна с тем, что, если не продавать "в процессе", то застройщику по окончании строительства придётся реализовать сразу большой объём квартир, а это не так и просто, они не успеют продать в нужном объёме. А застройщику тем временем нужно уже начинать строить следующий объект, на деньги с эскроу-счёта предыдущего, но если продавать только по итогу строительства, то денег на следующую стройку не будет.

Нынче и так у застройщиков с продажами не очень, так что, думаю, им придётся придумывать акции и скидки.

У меня недоумение по другому вопросу: если разрешение на строительство будет выдаваться только застройщикам с опытом строительства жилых домов - то как на рынке появятся новые застройщики? Свежая кровь, добросовестная конкуренция, все дела... Как?

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 января 2019, 17:34

Разговаривали на эту тему с застройщиком крупным. Они сами не знают все детали, как это будет работать и как это скажется на бизнес и орг процессах, но уже во всю просчитывают экономику и алгоритмы продаж, чтоб и цены на ранних этапах были ниже готового и чтоб самим получать установленную маржинальность. Так что - нету ответа однозначного, как это будет работать и как на ком скажется. Но однозначно - квартиры не подешевеют.

Светлана Глушкова17 января 2019, 21:47

ID: 20115095
сегодня в 12:28
Необходимость продаж на стадии строительства для застройщика как раз и будет иметь очень серьезный смысл.
Вопрос - по какой цене, и сможет ли он удержать покупательский спрос.
Прогнозы консалтинга "о грядущих переменах" примерно следующие:
В новых условиях, если собственных денег на строительство нет, застройщику необходимо будет брать займ в банке на весь цикл строительства. Берёт первый кредит, начинает строить, открывает продажи. Покупатели приносят деньги в банк на эскроу-счет застройщика. Чем выше наполняемость этого счета – тем под меньший процент застройщик сможет получить следующий банковский кредит ( к примеру, снижение ставки с 12% до 6%). Эти кредиты будут висеть на нём до окончания строительства, поскольку деньги дольщиков неприкосновенны.
Ситуация приведет к удорожанию себестоимости строительства. Чтобы сохранить рентабельность, застройщик должен будет значительно уменьшить скидку на старте продаж. Это вызовет серьезный рост цен на стадии "теперь". Продажи "потом" также красиво вырастут в цене. Кроме того, чтобы выйти на показатели безубыточности, учитывая набегающие проценты по кредитам, застройщики будут поднимать цены нарастающими темпами. Многие эксперты сходятся во мнении, что в 2019 г. цены на первичку вырастут на 25 -30%.
То есть, застройщик свою маржу просчитал.
Вот только согласится ли с этой ценовой политикой покупатель, и, чем обернется эта "перестройка" для многих застройщиков - покажет время.
Рулят банки).

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 января 2019, 12:21

Цитата: "Многие эксперты сходятся во мнении, что в 2019 г. цены на первичку вырастут на 25 -30%"
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
По моему, иногда лучше промолчать чем говорить. А теперь вопрос! К чему такие вбросы? Показать какие мы, эксперты, "умные"? Или, мы, эксперты, тут напрогнозировали и вот что получилось. Нате вам, пользуйтесь. Дарим наши прогнозы, по сути домыслы, бесплатно. По доброте души, так сказать. Сбудутся или не сбудутся прогнозы (домыслы) ещё большой вопрос но, цифра прозвучала. Население услышало и сделало выводы, каждый свои. А теперь, что мы имеем на выходе? А на выходе мы имеем, 1) очередную (какую по счёту?), дестабилизацию рынка со всеми вытекающими, 2) рост социальной напряжённости. Мало нам, надо ещё для полного счастья. Как тут не вспомнить незабвенного Владимира Семёновича: "Словно мухи тут и там, ходят слухи по домам. А беззубые старухи их разносят по умам". Вот как то так, примерно.
И главное! Уважаемые коллеги, читатели! Призываю вас быть посдержаннее в желаниях озвучить свои или чужие домыслы. Помнить о социальной ответственности за каждое нами сказанное слово.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-18 января 2019, 13:11

"Многие эксперты сходятся во мнении..."

они еще в 2007 сходились во мнении, что нефть будет по 200, акции будут расти, капитализация до небес... предсказали - веселились, посчитали -прослезились!!!

Светлана Глушкова18 января 2019, 14:54

Сергей Румянцев
Думаю, что и "коллеги" и " читатели" просматривают не только форумы. Наверняка, у заинтересованных хватает времени на СМИ, телевидение, газеты, журналы. Это не секретная информация).

Застройка Юга18 января 2019, 15:04

Сергей, Александр.. конечно вы правы в том, что никто не может предсказать с уверенностью, что произойдет завтра. Но мы рассматриваем различные варианты развития событий и исходя из собственного опыта уже решаем, какие сценарии более реалистичны. Сценарий Светланы на мой взгляд наиболее логичен, но это же только мнение, без попытки выдать его за истину в последней инстанции.

Светлана Глушкова18 января 2019, 15:23

Сергей Румянцев
Философские посты и цитирование В.С,Высоцкого конечно же высший пилотаж в экономике и строительстве, однако конкретные финансовые прогнозы и планирование - нормальный процесс на любом рынке. Для чего засорять эфир на конкретных формуах пофосными тезисами о социальной ответственности, я здесь не для этого. Мне интересно мнение коллег прочих пользователей этой рубрики, очень интересно. Эта тема инетерсна еще и по профильному образованию. Хотелось бы и Ваше мнение прочитать по существу, вместо "давайте подождем" петух "петух клюнет".

Светлана Глушкова18 января 2019, 15:24

читать: Хотелось бы и Ваше мнение прочитать по существу, вместо "давайте подождем" пока "петух клюнет".

Алексей Лузин18 января 2019, 16:02

Всех приветствую! Эксперты которые делают прогнозы о повышении цен до 30%, в 2015 нам предрекали стогнацию/упадок/штиль вплоть до 2022 года. Естественно в связи с изменением законодательства, строить станет дороже и этому есть объективные причины, надо это принимать как данность/неизбежность. У меня вопрос к сообществу: что будут делать застройщики с перенасыщенным рынком и дорожающей ипотекой? Трудно представить маркетинговую стратегию, которая позволит поддерживать большой объем продаж и повышать при этом цену квадратного метра. Если повторять как мантру, что цены будут расти, это явное "недооцениваеие" и "неуважение" к аналитическим способностям покупателей. Именно покупатель и расставит все на свои места. Он нам ответит на эти вызовы, а эксперты вновь будут делать свои прогнозы. Я не претендую на роль оракула, но мое мнение: "маховик" повышения цены квадратного метра, который начал раскручиваться с лета 2018 года начинает замедлять свои темпы, желание/необходимость застройщиков поднимать цены не может быть призывом к повышению акитвности покупателей, добавьте сюда дорожающую ипотеку и огромное перенасыщение непроданными квадратными метрами в уже готовых домах и тех которые строятся. Прогнозирую инертный, небольшой рост, падение спроса, что заставит девелоперов переосмыслить происходящее и работать на выживание, чтобы объемы продаж позволяли закрывать текущие платежи.

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 января 2019, 16:05

Цитата; "Сценарий Светланы на мой взгляд наиболее логичен, но это же только мнение, без попытки выдать его за истину в последней инстанции."
----- И мне логичен. Читал с интересом до; "Многие эксперты сходятся во мнении, что в 2019 г. цены на первичку вырастут на 25 -30%." Вот тут и возникла тема про социальную ответственность. Всё что об этом думал написал выше. Многие мои коллеги, те что работают "в полях", и я в том числе, без всякого пафоса ощущают результаты таких вот "озвучек", истины ради. Спасибо Вам, господа прогнозисты! Точнее, тем кто это озвучивает. Верю в ваше бескорыстное желание "творить добро". Вы, возможно, не представляете, в каком количестве умов вы посеяли сомнения, панику, стали причиной срыва планов. Зато это хорошо представляют те кто "в полях".

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 января 2019, 16:15

Цитата: Эта тема инетерсна еще и по профильному образованию. Хотелось бы и Ваше мнение прочитать по существу, вместо "давайте подождем"
------------------------------------------------------------------------------------------------
А у меня нет другого мнения. Я практик а значит опираюсь на факты. Фактов пока маловато, зато домыслов, пусть логичных, целый ворох. Интересно будет вернуться к этой теме где нибудь в конце текущего года. Вот тогда и обсудим. И посчитаем.

Светлана Глушкова18 января 2019, 16:23

Сергей Румянцев
Могу Вам только порекомендовать выходить иногда из "полей" и перстраивать свою маркетинговую стратегию в соответствии с изменениями внешней среды.

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 января 2019, 16:23

Цитата: "Именно покупатель и расставит все на свои места. Он нам ответит на эти вызовы, а эксперты вновь будут делать свои прогнозы."
------------------------------------------------------------------------------------------
Алексей! Ставлю большой жирный +.
А прогнозисты, истины ради, только народ баламутят. Ещё ничего не произошло, ещё не понятна реакция застройщиков но, прогнозисты уже знают. И озвучивают. Вредители.

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 января 2019, 16:39

Светлана Глушкова! Нету у меня маркетинговой стратегии. Оказание услуг есть, а стратегии нет. Как я работаю без этой стратегии? Сам не знаю. За совет благодарю, была бы польза.

Светлана Глушкова18 января 2019, 17:12

Алексей Лузин
"....что заставит девелоперов переосмыслить происходящее и работать на выживание, чтобы объемы продаж позволяли закрывать текущие платежи".
Да не в застройщиках дело. Они то как раз во всем происходящем пострадавшие. Работать за порогом безубыточности, чтобы накормить банки, никто не станет.
Посмотрите на это все с позиции банков: банк выдает ипотечный кредит покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора. Называется - картина маслом. Почему бы в течение срока хранения денег дольщиков на счетах банка, не производить индексацию и начислять какие-то проценты в пользу застройщика, ведь отчасти это и его деньги, с которых банк получает прибыль в течение всего срока строительства. Этими процентами можно было бы хоть как-то регулировать ценовую политику на первичном рынке и снижать себестоимость застройки.
Не пора ли банкам поделиться шоколадом?
Полагаю, что именно здесь нужно искать выход.

Борис Д18 января 2019, 17:38

В общем, как я понял, суть в следующем: кредитование строительства будет осуществляться деньгами покупателей через банки. А банки будут за малую дольку (насколько совесть им позволит) выступать гарантами сделки. Т.е. банк будет кредитовать застройщика деньгами покупателя, а весь процент оставлять себе. А так как это деньги не банка, то процент за кредит он может и поменьше сделать. Теоретически... а как будет в реале, посмотрим.

В любом случае, сдается мне, что сейчас все встанет напроч...

Светлана Глушкова18 января 2019, 17:55

Вот как раз меньше всего к этой ситуации следует привязывать ипотечную ставку. Речь идет о снижении себестоимости строительства, и, соответственно, снижении цен на первичном рынке.

ID: 1484518818 января 2019, 18:17

Из четырех знакомых, которые в последнее время покупали или собирались покупать жилье, первичку не рассматривал никто. Когда до людей доходит, что за одинаковые деньги можно взять либо двушку плюс ремонт в советской панели, либо вдвое меньшую студию в новострое в соседнем доме от нормального застройщика года через 2, либо вписаться в лотерею с неочевидным итогом, мантры продавцов "да там планировка морально устарела, да там уже чужие люди жили, да там столько бабулек поумирало!" как-то теряют силу. "Все старое отдерем и выкинем, все выровняем, отделаем современными материалами, поменяем коммуникации, в конце-концов, сделаем звукоизоляцию - и зашибись!" Речь про людей с доходом заметно выше среднего.

Насколько видится мне, первичка живет пока что по инерции. Много лет назад цены были приемлемые, доходы хорошие, люди покупали новострой; сейчас они там живут, всем довольны, всяческие знакомые это видят и хотят также. Между тем, сегодня новострой - это либо неприемлемый продукт (за свои деньги), либо неприемлемые риски. Покупателей, которые не умеют сопоставить предложения в Интернете, не понимают, что студия - это жилье строго для одиночки, или не способны планировать на будущее, становится меньше: такие стремительно нищают, да и компьютерная грамотность все-таки растет.

Черта, за которой становится очевидно, что первичка с чисто денежной точки зрения жутко невыгодна, уже пройдена. Сейчас, ИМХО, цены стоят на той черте, за которой народ тупо не сможет позволить себе минимально нужное ему жилье даже в кредит на 20 лет.

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 января 2019, 18:58

Новострой в любом виде начинает становиться роскошью.

Ольга Цытик18 января 2019, 19:49

Общаюсь по дружески с одним из не последних людей одного известного питерского застройщика, их основной сегмент был строительство эконом- класса. Сейчас, с его слов, они будут пытаться уходить из эконома в бизнес класс и выше, т.к. по новым правилам строительство эконома не выгодно, если поднять цену, то покупателей не будет. А те,у кого есть деньги на хороший уровень жилья, смогут покупать его и далее, несмотря на некоторое повышение цен. Если аналогично рассуждает большинство застройщиков( а почему нет, логично, при всех "перестройках" бедные беднеют, богатые богатеют), то помимо повышения цен из за новых правил, ставок по ипотеке, инфляции, может быть повышение цен просто за счет малого количества жилья класса эконом. А вообще я лично не видела, какие будут ставки кредитования застройщиков, с какой степенью готовности будут достраивать по ДДУ, поэтому сейчас, наверное, более менее точные прогнозы преждевременны, повышение цен бесспорно, а вот насколько? Мне попадалось интервью какого то из наших застройщиков, они для себя планирую повышение в районе 5т.р. за м.кв, при таком раскладе небольшие квартиры подорожают незначительно, особенно с учетом инфляции. Очень надеюсь, что банкам все же поумерят аппетиты и процент для застройщиков будет льготный. А может как вариант, чтобы было бы поэтапное снятие денег с эскроу счетов, залили фундамент, его стоимость сняли с эскроу, отдали застройщику и т.д., в Германии, кажется, именно так финансируют и все ок.

Борис Д18 января 2019, 20:17

>>> А те,у кого есть деньги на хороший уровень жилья, смогут покупать его и далее, несмотря на некоторое повышение цен...

Те, у кого есть деньги, как правило умеют эти деньги хорошо считать и вряд ли будут вкладывать в... по сути пассив (да, сейчас квартиры - это скорее пассив, чем актив). Так что в инвестиционных целях рассматривать квартиры уже не интересно. Разве что лично для себя купить... но это погоды на рынке сделает.

Также надо понимать, что закручивание гаек банками и налоговиками уже привело к резкому снижению нала в расчетах, что в свою очередь, предполагаю, также должно оказать влияние...

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-21 января 2019, 12:39

"да, сейчас квартиры - это скорее пассив, чем актив..."Странная у вас лексика:) Квартира это всегда активы, стоимость активов может меняться, а пассивы это обязательства, например ипотека и пр.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 января 2019, 12:59

Александр, квартиры это действительно пассив в данное время. Если Вы посчитаете амортизацию, взносы в фонд капремонта, налоги(которые к 2020 году будут гораздо выше относительно кадастровой), а также потраченное время на реализацию этого "актива" в перспективе- то напрашивается один известный анекдот)))

Борис Д21 января 2019, 13:29

>>> Странная у вас лексика:) Квартира это всегда активы...

Это не моя логика, это логика (и высказывание) Кийосаки - миллионера, поднявшегося в США на рынке недвижимости. Да, на этом рынке заработать можно, но для большинства граждан дом/квартира - это пассив, т.е. то, что приносит расход.

Беня21 января 2019, 13:29

Да будут строить, просто меньше, а цена будет как на вторичку. А то что пишут ипотека подорожает, так как подорожает так и подешевеет, всё течет, всё меняется.
p.s. Михаил Вы сравните цены в Москве, перед тем как говорить что у нас они космические.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 января 2019, 13:43

Вопрос был адресован по первичному рынку: ну вот и посмотрите какие сейчас цены на однокомнатные хотя бы? И рядом сравните с вторичным рынком, добавьте растянутые сроки ввода в эксплуатацию этих ЖК, проценты по ипотеке, расходы на страхование- и что на выходе Вы получите???- Получите стоимость на порядок выше вторичного рынка.

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 января 2019, 13:43

Пассивы - это то, что деньги забирает. Активы - это то, что деньги приносит. Если недвижимость приносит деньги - это актив. Если она деньги потребляет - пассив. Всё просто :) В Москве строили, строят и будут строить. Покупали, покупают и будут покупать. И так будет до тех пор, пока город будет жить и развиваться.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-21 января 2019, 14:06

Это не моя логика, это логика (и высказывание) Кийосаки - миллионера, поднявшегося в США на рынке недвижимости.

- Может этот кайсаки - банкир. Это у банкиров все наоборот активы клиентов = пассивы банка.
Квартира ничего сама по себе не приносит. Просто есть четкие понятия активы - это имущество, разного рода, а пассивы это обязательства. А расход или доход приносят активы это зависит от хозяйственной деятельности, если активы используются неэффективно, то результат деятельности -убыток.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru