Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Исчисление срока владения при преобразовании объекта и долей

Вся Россия 1 193 7

Добрый день всем! Достаточно часто задают и комментируют вопросы, касающиеся изменения состава собственников, приращения доли, преобразования объекта (объединения или разделения), есть и разъяснения Минфина по этим вопросам. Но как ни искала, так и не нашла информации, а как рассчитывается срок владения недвижимостью для исчисления налогов при одновременной процедуре: и преобразуется объект, и меняется размер доли. Например, большая квартира была в общей долевой собственности (по 1/4) у четырех человек с 2005 года(приватизация). В 2021 году они разделили квартиру на две поменьше и также оформили их в общую долевую, но уже теперь по 1/2 каждому.

Или вот вчера клиенты озадачили: наоборот, в 1995 году также по приватизации в 4-комнатной квартире сначала папа и дочка приватизируют 2 комнаты по 1/2 (по договору " 2 комнаты в общей долевой собственности по 1/2), и месяцем позже -мама и вторая дочка также другие "2 комнаты по 1/2 доли"( т.е. два договора приватизации от 1995г.) Теперь же, в 2022 году, для продажи по ипотеке, хотят переоформить всё это- объединить комнаты в 4-комнатную квартиру и оформить квартиру в общую долевую на четверых по 1/4.

И вот обе эти семьи спрашивают, с какой тогда даты считать срок нахождения имущества в собственности.

Я склоняюсь к мнению, что срок начнется с новой даты. Но хотелось бы услышать мнения экспертов. Спасибо!

Советы 7
Татьяна СкулкинаЛучший совет
1 апреля 2022, 10:49

Здравствуйте. По первой части вопроса: НДФЛ не возникает при продаже, т.к. в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) срок владения считаем с даты первоначальной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика. Письмо Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232
По второму вопросу: срок владения всей квартирой, как новым объектом , находящимся в общей долевой собственности, считаем с даты возникновения права собственности на последнюю комнату. У вас срок с 1995. Налога нет. Но! Для продажи по ипотеки объединение комнат не является обязательным условием. Банки отлично проводят сделки без объединения.

Марина Захарова1 апреля 2022, 11:37

Татьяна,спасибо за ответы, такие позиции мне известны. Но здесь нюансы: одно дело один собственник делит квартиру на две, и другое- четверо, да ещё и не в каждой по-прежнему остается собственником 1/4 доли.
Что касается второй семьи: опять же, если речь идёт про одного собственника, то да, с момента приобретения последней комнаты независимо от даты объединения в квартиру. Но папа и дочь не приобретали до сих пор права собственности на вторые две комнаты , так же как и мама со второй дочкой. Они же до сих пор являются собственниками только своих пар комнат.
Тут загвоздка в том, что покупатель с военной ипотекой, в такой форме объект банк отказывается кредитовать, узнавали уже (Екатеринбург). Будем думать.

ID: 27231261 апреля 2022, 10:54

Правильно склоняетесь, но не хватает деталей. В первом случае(редком, скажем), что с кадастровыми номерами? Во втором и вовсе ничего перед продажей менять не стоит, и так прекрасно под ипотеку пройдет

Марина Захарова1 апреля 2022, 11:38

Спасибо за ответ! В первом случае кадастровые новые.
А во втором - ответила выше, военная ипотека, не кредитуют отдельными комнатами, по крайней мере, пока отказ.

Даниил Пятецкий
1 апреля 2022, 11:59

Добрый день.
По первой квартире. Да, факт того, что происходит изменение состава собственников на вновь образованные объекты вызывает вопросы, но по логике писем Минфина права возникают из ранее существовавшего объекта, а значит срок следует исчислять с момента регистрации права в 2005 году.
По второй квартире. Здесь все действительно очень сложно поскольку речь идет о разных собственниках, которые по результатам объединения получают права на то, чего раньше не имели (другие комнаты). Совсем нестандартная ситуация, я думаю здесь уже надо писать в минфин.

Марина Захарова1 апреля 2022, 13:04

Спасибо, Даниил! Видимо, придётся писать. Я думала, может кто-то уже сталкивался с подобным и видел разъяснения. в том числе от Минфина.

Даниил Пятецкий
1 апреля 2022, 14:05

Марина, я уже лет 10 информацию от Минфина по теме НДФЛ изучаю, но ничего подобного не встречал.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]