Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Так ли локация влияет на цену недвижимости?

5 425 Блог специалиста 64
Так ли локация влияет на цену недвижимости?

Часто от профессионалов рынка недвижимости можно услышать правило трёх «Л»: локация, локация, локация. Это правило нередко фигурирует в американских учебниках. Говорят, что цена недвижимости на 60% определяется её расположением. В этой главе своей книги «Бетонное казино» старший партнёр Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассуждает, правда это или нет.

Как мы уже знаем, свойства недвижимости будут сильно влиять на цену. Рассмотрим следующий пример.

Нам нужен участок под строительство дома. Возникает вопрос:

«Какого дома? Для постоянного проживания или временного пребывания (дачный формат)?»

Если для постоянного проживания, то локация должна быть от центра города выбрана на расстоянии, позволяющем ездить на работу или учёбу. Что определяет для нас в таком случае ценность? Расположение рядом со станцией или шоссе?

Допустим, мы нашли такой участок. Он кажется нам идеальным с точки зрения расположения. И как говорят профессионалы, локация определяет его цену. Но подождите минутку! Мы же с вами не зря разобрали три понятия: цена, стоимость и ценность.

Дальше начинаем выяснять, какова стоимость подключения коммуникаций, какой правовой статус у земли, какой налог будет платиться с этой земли и как дорого будет стоить оформление всех документов на строительство дома. Что мы в итоге с вами рассчитаем? Мы рассчитаем не цену, а конечную стоимость этой земли. Выяснив стоимость этого земельного участка, мы должны его еще раз оценить с точки зрения ценностей. А теперь ответим на вопрос:

«Мы все ещё готовы заплатить стоимость за эти ценности?»

Таким образом, будет слишком большим лукавством говорить, что локация определяет цену недвижимости.

Вот вам другой пример. Помещение под магазин в центре города. Казалось бы, высокий трафик, всё отлично для инвестиций в арендный бизнес. Но рядом с магазином установлен знак «парковка запрещена». О чем это говорит? Локация идеальная, но правовой статус сразу ограничивает возможности для покупателей.

Пойдем дальше — третий пример. Помещение около пляжной зоны, куда летом горожане и туристы идут потоком. Но оно простаивает у собственника второй год. Нам задают вопрос:

«А что не так с помещением?»

Мы сразу задаём встречный вопрос:

- К вам магазины не приходили? Бары?

- Приходили, но посмотрели и ушли.

- Почему?

- Ну, смотрят помещение, все нравятся, смотрят документы и уходят.

Мы изучаем документы. Оказывается, у собственника в помещении всего 5 КВт электрической мощности сети. Магазину или бару в курортном южном городе нужно как минимум 15 КВт, поскольку кондиционеры, торговые холодильники требуют мощности большой сети, не говоря уже о плитах (если в помещении открывать кафе).

Казалось бы — это хорошая локация, проходная. Но технические свойства помещения не дают возможности продать/сдать его по хорошей цене.

Часто бывает так, что нам продают участок, обманывая с техническими условиями. Вот пример моего хорошего приятеля.

Он купил участок земли. Продавец сказал, что газовые коммуникации — через дорогу, легко будет подключиться. Однако позднее выяснилось, что дорога имеет региональные статус, а значит, газовая труба через такую дорогу никак не может проходить ни под землей, ни над ней. Участок был куплен по выгодной цене. Но потом пришлось покупать насосы геотермального отопления (отопление энергией земли). Итог какой? Выгодная цена + стоимость насосов + стоимость работы сделали эту землю невыгодной по стоимости.

Получается, что когда нам говорят:

«О! Что вы! Такая локация! Где вы найдете такую цену?»,

не стоит сразу кидаться оформлять сделку, необходимо сначала посчитать конечную стоимость, а получив стоимость, заново определить ценность объекта в этой локации.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru