недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Расписка в получении денег - зачем нужна ?

27 674 12 Блог специалиста 53
Как показывает опыт, в представлении участников сделки по купле-продаже недвижимости самый главный этап - подписание договора отчуждения, его дальнейшая государственная регистрация, и получение  САМОЙ ГЛАВНОЙ бумаги - СВИДЕТЕЛЬСТВА о государственной регистрации права.
При этом большая часть людей, совершающих сделку, довольно спокойно, чтобы не сказать пренебрежительно, относится к двум другим важным документам - РАСПИСКЕ  о  получении  денег и АКТУ приема - передачи недвижимости.
Действительно, ну что это за бумажки - написанные от руки, нигде не заверенные.
Таким образом, все оказывается поставлено с ног на голову.
Постараемся разобраться в этом, казалось бы, простом вопросе.
Итак, стороны договора купли-продажи недвижимости ДОГОВОРИЛИСЬ о том, что покупатель купит, а продавец  продаст некую недвижимость за оговоренную сумму. Свои намерения стороны изложили в договоре купли-продажи, который сдали для государственной регистрации. Предварительно покупатель продемонстрировал свою платежеспособность - показал наличие указанной суммы, и заложил ее в банковскую ячейку в присутствии продавца.
Хотелось бы отметить такой момент - к  деньгам у покупателя уже нет доступа (хоть ключ, как правило, остался у него), но они еще не являются собственностью  продавца. Доступ к
ним продавец получит только после получения  зарегистрированного договора купли-продажи.
И вот, после утомительного ожидания получения заветных бумаг, покупатель получает
зарегистрированный договор и свидетельство о регистрации права,  продавцу  же  выдают 
зарегистрированный договор купли-продажи, предъявив который, он получит доступ к ячейке с деньгами. Обычно практикуется следующая схема - ключ от ячейки передается в обмен на договор и свидетельство. Причем передача может произойти в банке, в отделении регистрационной службы или в офисе риелторов.
А ведь это именно тот момент, когда начинается фактическое ИСПОЛНЕНИЕ заключенного сторонами и зарегистрированного государством договора.
Людям, далеким от юриспруденции, сложно понять, что такое важное мероприятие, как госрегистрация - это не окончание сделки, просто в электронной базе прав на недвижимое имущество зафиксирован переход права и наличие двухстороннего договора, подтверждающего НАМЕРЕНИЕ одного человека продать, а другого купить. А как это намерение будет исполняться, и будет ли оно исполнено - это дело сторон сделки.
Вот почему исполнение финансовых обязательств по договору купли-продажи должно
быть зафиксировано документально - в простой письменной форме, как это предписано законодательством. И документ, подтверждающий исполнение покупателем своих финансовых обязательств - это расписка, которую собственноручно пишет продавец, получив  деньги.
Исполнение же обязательства продавца передать недвижимость отражается в передаточном акте, который подписывается уже и покупателем, и продавцом.
Очень часто в передаточном акте вносится пункт о проведенных расчетах с указанием переданной суммы. Увы, подписание этого акта не заменяет написание расписки.
Таким образом, написанная  продавцом   расписка - это документ, подтверждающий, что
финансовые расчеты произведены между сторонами полностью.
Когда понадобится  расписка ?
Первое.
В судебной практике бывали случаи, когда  продавец, по тем или иным причинам, обращался в суд с иском о расторжении сделки на основании того, что он не получил  деньги. И отсутствие расписки приводило к расторжению сделки и возвращению недвижимости прежнему хозяину.
А как же показания свидетелей (ваших знакомых или риелторов), о том, что деньги  переданы в их присутствии? Документы из банка о том, что продавец  посещал ячейку, которая использовалась для проведения сделки, после регистрации договора?
Все это - косвенные свидетельства и судья их может принять к рассмотрению. Может, но не обязан. Надо понимать, что суд НЕ ОБЯЗАН принимать решение на основании показаний свидетелей, и даже при наличии решений по аналогичным искам в пользу покупателей судья может вынести решение в пользу  продавца. Гражданским кодексом и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество
определена простая ПИСЬМЕННАЯ форма сделок с недвижимостью. Исходя из этой нормы закона, подтверждение исполнения сделки тоже должно быть в простой ПИСЬМЕННОЙ форме. Причем, согласно кодексу, неисполнение требования о письменной форме приводит к тому, что показания свидетелей не рассматриваются.
Второе.
Как известно, при покупке недвижимости покупатель имеет право получить имущественный налоговый вычет на сумму 2 млн. рублей, что означает, что государство вернет покупателю 260 тыс. рублей. Однако для получения налогового вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию пакет документов, в число которых, наряду с подлинниками договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности, надо предоставить документ, подтверждающий факт оплаты. Для сделок на вторичном рынке таким документом является  расписка в получении денежных средств, выданная продавцом покупателю.
Таким образом,  расписка  о  получении  денег является важнейшим документом, пишется она продавцом после получения  им  денег. Закон  говорит  о простой письменной форме
написания  расписки, однако очень желательно отразить в ней следующие моменты:
1. Прописью: место и дата составления
2. Кто и от кого получил  деньги  (ФИО
участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации).
3. Если одна из сторон действует через доверенное лицо - номер и дату составления доверенности, сведения об оформившем документ нотариусе.
4. Описание, за что были переданы деньги, например: "За проданную мной квартиру по адресу.... "
5. Причитающаяся за проданную квартиру сумма (цифрами и прописью) получена полностью, претензий по расчетам не имею, ФИО  продавца полностью и подпись.
Будет совсем хорошо, если на  расписке будут подписи двух свидетелей, в присутствии которых производилась передача  денег. В дальнейшем, при возникновении судебных исков, намного проще пригласить двух свидетелей, чем проходить длительную и дорогостоящую процедуру графологической экспертизы, которая должна подтвердить подлинность  расписки  и факт ее написания продавцом.
Радин Максим, и я с ним полностью согласна!
Комментарии 12
Владимир Каган13 октября 2011, 2:16

Согласно данным, около 50% покупателей первичной и вторичной недвижимости не придают должного значения платежным документам, подтверждающим оплату приобретенного жилья. Из 3 257 клиентов, посетивших «Первый Столичный Юридический Центр» с 2008 по 2011 год, лишь 47% имели платежные документы, подтверждающие оплату приобретенного имущества.

Стоит отметить, что расторжение любого договора, в том числе направленного на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, инвестиционный договор, предварительный договор и т.д.), возможно только по причине его неисполнения. Вышеупомянутое неисполнение, может выражаться банальным отсутствием платежного документа.

Ответить
Владимир Каган13 октября 2011, 2:17

Именно поэтому необходимо требовать расписку при оформлении отношений между физическими лицами, и платежное поручение или чек контрольно-кассовой машины с приходным кассовым ордером в отношениях с юридическими лицами. Акт о взаиморасчетах - это дополнительное относимое доказательство, свидетельствующее об исполнении финансовой составляющей договора.

При отсутствии у покупателя указанных выше платежных документов (расписки, платежного поручения, чека с приходно-кассовым ордером), возникает 100% вероятность возможного расторжения договора, если с таким требованием продавец недвижимости обратится в суд.

Владимир Каган13 октября 2011, 2:18

Итог подобного обращения всегда один: при расторжении договора продавец вернет в свою собственность проданное им имущество, при этом данный возврат будет осуществляться на безвозмездной основе, так как доказательств получения денежных средств от продавца покупатель предоставить не сможет.

В соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой, покупателям недвижимого имущества рекомендуется в обязательном порядке требовать от продавца расписку или чек контрольно-кассовой машины в качестве подтверждения получения денежных средств за проданное имущество. Если же расчет осуществляется по безналичному платежу, необходимо хранить платежное поручение, свидетельствующее о перечислении денег.
http://osuhov.m2.ru/blogs/31866/

Сергей Шулик13 октября 2011, 2:22

Да что там покупатели, многие агенты не придают им значения - если бы расписки не нужны были для закрытия сделки в агентстве - они бы о них и не вспомнили. Не знаю. веселый или грустный смайл ставить.

Ответить
Николай Тюленев13 октября 2011, 6:09

Елена, я не понял.
А где же ссылочка: http://digest.subscribe.ru/realty/advice/n193005127.html />???

Ответить
Сергей Щетинин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 октября 2011, 14:51

Елена ,спасибо за интересную статью

Ответить
Роман Стогов14 октября 2011, 10:43

Согласен Елена, расписка должна быть в любом случае, ячейка,перевод на расчетный счет, наличка и тд. Стараемся не упускать этот важный процесс сделки.

Ответить
Игорь Бoaчев14 октября 2011, 18:51

Расписка нужна для проверки дееспособности и Русскоспособности продавца - что бы понять, как хорошо он учился в школе и не забыл ли, он правописание и вообще - отдает ли он отчет в происходящем.

Ответить
Роман Мусатов27 марта 2012, 14:08

Елена, спасибо за статью. Все четко, понятно.
Коллегам спасибо за комментарии.

Ответить
Василий30 августа 2019, 5:50

Забыли написать, горе юристы, что срок и порядок оплаты указывается в договоре, и если там написано, что продавец получил полную оплату в момент подписания договора, то потом по этой вашей расписке с него могут эти деньги вернуть) как дважды уплаченные.

Ответить
Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 августа 2019, 14:45

Горе-специалист, в ДКП никогда не пишется, что деньги продавец ПОЛУЧИЛ. Пишется в какую сумму оценивается недвижимость.

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 октября 2020, 21:17

Добрый. Если деньги Продавец получил до подписания ДКП - то пишется.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]