Всем привет. Сейчас будет длинный текст, усаживайтесь поудобнее:)
Обратился в начале декабря 2021 года ко мне клиент с просьбой помочь продать квартиру в Москве из-под залога банка (ВТБ).
Дано:
- квартира в ипотеке, соотвественно есть обременение в Росреестре;
- есть 11 запретов на регистрационные действия в Росреестре по исполнительным листам на общую сумму 1,4 млн, от пяти разных приставов разных отделов;
- все счета клиента во всех банках арестованы;
- есть свежее решение суда (начало декабря 2021 года), ещё не вступившее в законную силу на обращение взыскания на квартиру путём продажи с публичных торгов;
- максимально прозрачная история квартиры;
- в квартире никто не зарегистрирован;
- не был использован материнский капитал.
Три последних вводных, как бальзам на душу:)
У клиента был адвокат, который занимался судами. Его задача была максимально тянуть время до вступления в законную силу решения суда через аппеляцию, кассацию.
Моя задача - продать это «добро» до торгов. Работа предусматривала общение с представителями ВТБ (сотрудником, который занимается проблемными клиентами), приставами и Росреестром.
А теперь более подробно расскажу про процесс самой продажи: поиска покупателя, согласования сделки, взаимодействие с банком, приставами и Росреестром.
Итак, определив стоимость квартиры и сделав дисконт на нашу ситуации, я выставила квартиру в рекламу.
Нам подходил покупатель со свободными деньгами или с ипотекой ВТБ.
Звонков было очень много. С одного только ЦИАНА было более 100 звонков, при том, что я пару раз снимала квартиру с рекламы на неделю, потому что велись переговоры с потенциальными покупателями. Ниже немного статистики от ЦИАНА в разное время.
А ещё были другие рекламные площадки, собственно с которых к нам пришёл наш покупатель. Ну об этом чуть позже:)
На второй день рекламы, я поняла, что нам нужен покупатель с риелтором, который понимает сложность сделки.
Мне приходилось фильтровать звонящих, узнавая, какая у них ситуация с деньгами и есть ли у них риелтор.
Но не всем звонящим это нравилось, отсюда стали появляться негативные отзывы.
А кто-то вообще отличился: 03 января мне стали поступать звонки от разных агентств недвижимости и риелторов с предложением помочь мне купить недвижимость. Кто-то решил надо мной «пошутить». Смешно. Хаха:)
Прошли новогодние праздники и я продолжила рекламную кампанию. И здесь «проснулись» модераторы ЦИАНа, которые заблокировали объявление, ссылаясь на то, что согласно их правилам нельзя размещать объявления о продаже «арестованного имущества».
Я пыталась донести до модераторов/руководства, что ареста на квартире нет. Что это запреты. Но, к сожалению, меня не услышали.
Плюс, меня ещё и «наказали».
Сказать, что мы с клиентом расстроились, это ничего не сказать, потому что всё-таки большАя часть звонков была именно с этой площадки.
Ну да ладно. Продолжила работу с тем, что есть.
Буквально через пару дней мне позвонил клиент с другой рекламной площадки. И это был наш покупатель. Покупатель с наличными.
Позже, я поняла, что покупатель мне звонила ранее, в самом начале рекламной кампании, и я даже переписывалась с её риелтором и отправляла риелтору документы, но тогда, видимо, они ещё не были готовы:)
Схема сделки предполагалась следующая:
1. Подписываем договор задатка;
2. Отправляем документы в ВТБ на одобрение сделки продажи из-под залога;
3. Далее делаем сделку: продавец в день сделки гасит за покупателя задолженность по всем исполнительным листам; остальная сумма идёт на аккредитив;
4. Подаём документы на регистрацию: будет приостановка до момента снятия запретов по приставам. Как запреты снимаются, банк подаёт заявление на погашение ипотеки, далее проходит регистрация перехода права;
5. Раскрытие аккредитива.
Звучит обнадёживающе:)
НО, по факту всё было гораздо сложнее.
29 января мы с покупателем подписали договор задатка и начали процесс по одобрению сделки в втб. И знаете что? ВТБ отказал нам в сделке из-под залога за наличные.
Естественно, покупатель не был готов полностью гасить за нас кредит.
Тем временем, по суду назначили аппеляцию на 10 марта. Это означает, что времени у нас оставалось всё меньше и меньше, чтобы самостоятельно продать квартиру и чтобы клиент остался хоть при каких-то деньгах
Продолжение следует:)
